O mercado de Belenzinho em dados reais
Belenzinho concentra 39% dos imóveis em apartamentos, em edificações verticalizadas (ano típico 2004). O valor mediano das transações registradas é R$ 264.000, com queda de 2,5% no último ano. O movimento se concentra em vias como Avenida Celso Garcia, Rua Marq de Abrantes, Rua Herval.
Analisado pela equipe de dados da Casa Onze·metodologia·atualizado em
Preço do m² em Belenzinho
O preço mediano por m² em Belenzinho é R$ 3.636/m², calculado sobre 2.196 transações de apartamentos registradas em cartório (ITBI). Por serem valores de cartório — e não preços de anúncio — tendem a ficar abaixo do que se pede nos portais.
Apartamentos à venda em Belenzinho
Um apartamento em Belenzinho tem mediana de venda de R$ 337.191 (base ITBI) e mediana de R$ 3.636/m². Veja os imóveis disponíveis no mapa acima.
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Como está o mercado imobiliário de Belenzinho?
Dados 100% públicos: cadastro de IPTU e transações registradas (ITBI). Os valores são da base do cartório (ITBI), não preço de anúncio.
Nos últimos 12 meses, o valor mediano de transação em Belenzinho caiu 2,5% frente aos 12 meses anteriores; a mediana do período foi R$ 310.000 (base ITBI).
O preço dos imóveis em Belenzinho subiu ou caiu? (mediana de transação ITBI)
2024-08 → 2026-06Cada ponto é a mediana de um único mês — passe o mouse pra ver mês a mês. Excluímos o mês mais recente, ainda em consolidação no cartório (poucas vendas distorcem a mediana). A variação de 12 meses (no resumo) compara o último ano com o anterior, leitura mais estável.
Valor mediano mês a mês (tabela)
| Mês | Mediana (ITBI) | Transações |
|---|---|---|
| jul/2025 | R$ 264.000 | 157 |
| ago/2025 | R$ 323.974 | 81 |
| set/2025 | R$ 264.000 | 118 |
| out/2025 | R$ 263.709 | 115 |
| nov/2025 | R$ 349.097 | 90 |
| dez/2025 | R$ 379.237 | 102 |
| jan/2026 | R$ 468.243 | 50 |
| fev/2026 | R$ 407.950 | 58 |
| mar/2026 | R$ 412.500 | 82 |
| abr/2026 | R$ 280.840 | 74 |
| mai/2026 | R$ 275.000 | 180 |
| jun/2026 | R$ 337.568 | 133 |
| jul/2026 | R$ 340.000 | 77 |
Duas métricas distintas: a mediana histórica (R$ 264.000, todas as transações) e a mediana dos últimos 12 meses (R$ 310.000), que reflete o patamar recente — por isso fica acima da histórica quando os preços sobem.
Quanto custa um imóvel em Belenzinho? (transações registradas, base ITBI)
Metade das vendas registradas em Belenzinho fica abaixo de R$ 264.000; os 5% mais caros passam de R$ 888.964, sobre 12.157 transações de ITBI.
- Valor mediano
- R$ 264.000
- Top 5% (P95)
- R$ 888.964
- Total de transações
- 12.157
- No último ano
- 1.071 ▼ 2.5%
Que tipos de imóvel predominam em Belenzinho? (perfil IPTU)
Predominam apartamentos (39% dos imóveis cadastrados no IPTU), em prédios com mediana de 18 andares, ano típico 2004.
Quais foram as últimas vendas em Belenzinho?
| Data | Endereço | Área | Valor |
|---|---|---|---|
| 31/07/2026 | Rua Catumbi, 1139 | 104 m² | R$ 400.000 |
| 30/07/2026 | Rua Cesário Alvim, 409 | 200 m² | R$ 1.370.000 |
| 30/07/2026 | Rua Catumbi, 1139 | 104 m² | R$ 640.000 |
| 28/07/2026 | Rua Doutor Clementino, 320 | 196 m² | R$ 900.000 |
| 27/07/2026 | Avenida Celso Garcia, 5000 | — | R$ 426.375 |
| 24/07/2026 | Rua Catumbi, 332 | 84 m² | R$ 580.000 |
| 24/07/2026 | Rua Joaquim Carlos, 580 | — | R$ 256.196 |
| 24/07/2026 | Rua Joaquim Carlos, 580 | — | R$ 275.000 |
| 23/07/2026 | Avenida Celso Garcia, 5720 | 118 m² | R$ 480.000 |
| 23/07/2026 | Avenida Celso Garcia, 5720 | 13 m² | R$ 20.000 |
Quais ruas têm mais imóveis em Belenzinho?
233 ruas
As vias com mais endereços em Belenzinho são Avenida Celso Garcia (352), Rua Marq de Abrantes (112), Rua Herval (73).
Mostrando as 40 ruas com mais imóveis de 233.
Ruas mais caras de Belenzinho
Por valor mediano de transação registrada (ITBI) — diferente de “ruas com mais imóveis”, que é a contagem de cadastro.
| Rua | Mediana (ITBI) | Vendas |
|---|---|---|
| Rua Pde Adelino | R$ 1.400.000 | 15 |
| Rua Elói Cerqueira | R$ 1.161.506 | 66 |
| Rua Heitor Maurano | R$ 600.000 | 5 |
| Rua Cajuru | R$ 600.000 | 25 |
| Rua Irmã Carolina | R$ 534.500 | 10 |
| Rua Sapucaia | R$ 519.269 | 641 |
| Rua Doutor Carlos Guimarães | R$ 500.000 | 13 |
| Rua São Leopoldo | R$ 500.000 | 15 |
Medianas muito altas podem refletir imóveis comerciais, terrenos ou poucas vendas na via — não o preço de um apartamento residencial típico (mediana de apartamento em Belenzinho: R$ 337.191).
Belenzinho é caro comparado a São Paulo?
Belenzinho é o 280º bairro mais caro de São Paulo entre 1.315 com dados públicos. A mediana de transação (R$ 264.000) está 45% acima da mediana dos bairros de São Paulo (R$ 182.500).
Bairros de mercado semelhante em São Paulo
| Bairro | Mediana (ITBI) | vs Belenzinho |
|---|---|---|
| Belenzinho (este bairro) | R$ 264.000 | — |
| Vila Guarani | R$ 265.000 | +0% |
| Mooca | R$ 264.000 | +0% |
| Morumbi | R$ 264.000 | +0% |
| Jaguaré | R$ 264.000 | +0% |
| Casa Verde | R$ 264.000 | +0% |
| Vila Guilherme | R$ 264.000 | +0% |
Como é morar em Belenzinho?
Belenzinho é um bairro predominante de apartamentos (39% do cadastro de IPTU), verticalizado (mediana de 18 andares), com ano típico de construção em 2004.
Perfil derivado do cadastro público de IPTU e de informações de transporte do bairro.
Perguntas frequentes sobre Belenzinho
Quanto custa um imóvel em Belenzinho, São Paulo?
A mediana de uma transação registrada (ITBI) em Belenzinho é R$ 264.000 (todos os tipos de imóvel). Para apartamentos, a mediana é R$ 337.191. Nos últimos 12 meses, a mediana foi R$ 310.000. Os 5% mais caros passam de R$ 888.964. São vendas reais de cartório (ITBI), não preços de anúncio; dados atualizados em setembro de 2026.
Vale a pena morar ou investir em Belenzinho?
Belenzinho é o 280º bairro mais caro de São Paulo entre os que têm dado público, com mediana acima da mediana dos bairros da cidade. Em números: valor mediano de R$ 264.000 (teto P95 em R$ 888.964), 1.071 negócios no último ano (liquidez) e queda de 2,5% de preço em 12 meses. Compare com o seu orçamento e veja os dados por rua nesta página para decidir.
Metodologia e fontes
Os números desta página vêm de dados públicos, não de anúncios. As transações são extraídas do ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis), pago e registrado em cartório quando um imóvel muda de dono — por isso refletem vendas reais. O perfil dos imóveis (tipo, ano, andares) vem do cadastro do IPTU.
Usamos o valor mediano (e não a média) por ser mais robusto a valores extremos: metade das transações fica abaixo dele. O P95 indica o teto — os 5% mais caros. A base de ITBI inclui todos os tipos de imóvel do bairro (inclusive garagens e unidades pequenas), então o valor mediano pode ficar abaixo do preço de um apartamento típico.
Período dos dados: transações de ITBI até jul/2026. Indicadores recalculados em setembro de 2026. Compilação e organização: equipe de dados da Casa Onze. Veja a metodologia completa.