O mercado de Bela Vista em dados reais
Bela Vista concentra 56% dos imóveis em apartamentos, em edificações verticalizadas (ano típico 1975). O valor mediano das transações registradas é R$ 166.000, com alta de 13,1% no último ano. O movimento se concentra em vias como Rua Treze de Maio, Avenida Nove de Julho, Rua Conselheiro Ramalho.
Analisado pela equipe de dados da Casa Onze·metodologia·atualizado em
Preço do m² em Bela Vista
O preço mediano por m² em Bela Vista é R$ 4.412/m², calculado sobre 11.759 transações de apartamentos registradas em cartório (ITBI). Por serem valores de cartório — e não preços de anúncio — tendem a ficar abaixo do que se pede nos portais.
Apartamentos à venda em Bela Vista
Um apartamento em Bela Vista tem mediana de venda de R$ 207.000 (base ITBI) e mediana de R$ 4.412/m². Já o m² pedido nos anúncios ativos fica em torno de R$ 11.258 (amostra pequena de 46 anúncios, referência indicativa) — o valor de venda real (cartório) costuma ficar abaixo do anunciado. Veja os imóveis disponíveis no mapa acima.
Quer vender ou comprar em Bela Vista?
- Especialistas no bairro Bela Vista
- Fotos profissionais e avaliação gratuita
- Acesso a +110 mil imóveis em São Paulo pela rede de parceiros
- Segurança jurídica e +30 anos de experiência
Como está o mercado imobiliário de Bela Vista?
Dados 100% públicos: cadastro de IPTU e transações registradas (ITBI). Os valores são da base do cartório (ITBI), não preço de anúncio.
Nos últimos 12 meses, o valor mediano de transação em Bela Vista subiu 13,1% frente aos 12 meses anteriores; a mediana do período foi R$ 340.000 (base ITBI).
O preço dos imóveis em Bela Vista subiu ou caiu? (mediana de transação ITBI)
2024-08 → 2026-07Cada ponto é a mediana de um único mês — passe o mouse pra ver mês a mês. Excluímos o mês mais recente, ainda em consolidação no cartório (poucas vendas distorcem a mediana). A variação de 12 meses (no resumo) compara o último ano com o anterior, leitura mais estável.
Valor mediano mês a mês (tabela)
| Mês | Mediana (ITBI) | Transações |
|---|---|---|
| ago/2025 | R$ 283.050 | 180 |
| set/2025 | R$ 280.095 | 194 |
| out/2025 | R$ 300.000 | 224 |
| nov/2025 | R$ 345.000 | 190 |
| dez/2025 | R$ 302.561 | 250 |
| jan/2026 | R$ 370.000 | 158 |
| fev/2026 | R$ 400.000 | 187 |
| mar/2026 | R$ 380.000 | 247 |
| abr/2026 | R$ 405.000 | 179 |
| mai/2026 | R$ 353.500 | 206 |
| jun/2026 | R$ 320.000 | 209 |
| jul/2026 | R$ 340.000 | 153 |
| ago/2026 | R$ 598.660 | 4 |
Duas métricas distintas: a mediana histórica (R$ 166.000, todas as transações) e a mediana dos últimos 12 meses (R$ 340.000), que reflete o patamar recente — por isso fica acima da histórica quando os preços sobem.
Quanto custa um imóvel em Bela Vista? (transações registradas, base ITBI)
Metade das vendas registradas em Bela Vista fica abaixo de R$ 166.000; os 5% mais caros passam de R$ 934.167, sobre 40.948 transações de ITBI.
- Valor mediano
- R$ 166.000
- Top 5% (P95)
- R$ 934.167
- Total de transações
- 40.948
- No último ano
- 2.187 ▲ 13.1%
Que tipos de imóvel predominam em Bela Vista? (perfil IPTU)
Predominam apartamentos (56% dos imóveis cadastrados no IPTU), em prédios com mediana de 16 andares, ano típico 1975.
Quais foram as últimas vendas em Bela Vista?
| Data | Endereço | Área | Valor |
|---|---|---|---|
| 05/08/2026 | Rua Almirante Marques de Leão, 708 | — | R$ 397.320 |
| 04/08/2026 | Rua Veloso Guerra, 81 | 90 m² | R$ 800.000 |
| 04/08/2026 | Avenida Nove de Julho, 1952 | 24 m² | R$ 220.000 |
| 03/08/2026 | Alameda Ribeirão Preto, 487 | 183 m² | R$ 1.000.000 |
| 31/07/2026 | Rua Barata Ribeiro, 108 | 32 m² | R$ 247.400 |
| 31/07/2026 | Rua Santo Antônio, 930 | 75 m² | R$ 465.000 |
| 31/07/2026 | Avenida Nove de Julho, 1021 | 36 m² | R$ 149.000 |
| 30/07/2026 | Rua Maria José, 173 | 72 m² | R$ 260.000 |
| 30/07/2026 | Rua Jandaia, 210 | 26 m² | R$ 25.000 |
| 30/07/2026 | Rua São Carlos do Pinhal, 152 | 260 m² | R$ 1.725.000 |
Quais ruas têm mais imóveis em Bela Vista?
192 ruas
As vias com mais endereços em Bela Vista são Rua Treze de Maio (343), Avenida Nove de Julho (300), Rua Conselheiro Ramalho (258).
Mostrando as 40 ruas com mais imóveis de 192.
Ruas mais caras de Bela Vista
Por valor mediano de transação registrada (ITBI) — diferente de “ruas com mais imóveis”, que é a contagem de cadastro.
| Rua | Mediana (ITBI) | Vendas |
|---|---|---|
| Rua Inglaterra | R$ 6.000.000 | 13 |
| Rua Duartina | R$ 1.800.000 | 5 |
| Rua Antonio Bento | R$ 1.800.000 | 35 |
| Rua Estados Unidos | R$ 1.452.500 | 50 |
| Alameda Jau | R$ 1.220.000 | 21 |
| Rua Haddock Lobo | R$ 1.200.000 | 11 |
| Rua Antonio Porrio | R$ 1.075.000 | 7 |
| Alameda Franca | R$ 685.000 | 14 |
Medianas muito altas podem refletir imóveis comerciais, terrenos ou poucas vendas na via — não o preço de um apartamento residencial típico (mediana de apartamento em Bela Vista: R$ 207.000).
Bela Vista é caro comparado a São Paulo?
Bela Vista é o 726º bairro mais caro de São Paulo entre 1.315 com dados públicos. A mediana de transação (R$ 166.000) está 9% abaixo da mediana dos bairros de São Paulo (R$ 182.500).
Bairros de mercado semelhante em São Paulo
| Bairro | Mediana (ITBI) | vs Bela Vista |
|---|---|---|
| Bela Vista (este bairro) | R$ 166.000 | — |
| Campo Limpo | R$ 185.000 | +11% |
| República | R$ 180.000 | +8% |
| Guaianases | R$ 180.000 | +8% |
| Jardim São Luís | R$ 179.622 | +8% |
| Jaraguá | R$ 170.000 | +2% |
| Parque Savoy City | R$ 152.856 | -8% |
Como é morar em Bela Vista?
Bela Vista é um bairro predominante de apartamentos (56% do cadastro de IPTU), verticalizado (mediana de 16 andares), com ano típico de construção em 1975, e presença comercial relevante (7% de escritórios).
Perfil derivado do cadastro público de IPTU e de informações de transporte do bairro.
Perguntas frequentes sobre Bela Vista
Quanto custa um imóvel em Bela Vista, São Paulo?
A mediana de uma transação registrada (ITBI) em Bela Vista é R$ 166.000 (todos os tipos de imóvel). Para apartamentos, a mediana é R$ 207.000. Nos últimos 12 meses, a mediana foi R$ 340.000. Os 5% mais caros passam de R$ 934.167. São vendas reais de cartório (ITBI), não preços de anúncio; dados atualizados em setembro de 2026.
Qual bairro perto de Bela Vista é mais barato?
Entre os bairros de São Paulo com mercado semelhante a Bela Vista, Parque Savoy City tem a menor mediana de transação (ITBI): R$ 152.856, contra R$ 166.000 em Bela Vista.
Vale a pena morar ou investir em Bela Vista?
Bela Vista é o 726º bairro mais caro de São Paulo entre os que têm dado público, com mediana abaixo da mediana dos bairros da cidade. Em números: valor mediano de R$ 166.000 (teto P95 em R$ 934.167), 2.187 negócios no último ano (liquidez) e alta de 13,1% de preço em 12 meses. Compare com o seu orçamento e veja os dados por rua nesta página para decidir.
Metodologia e fontes
Os números desta página vêm de dados públicos, não de anúncios. As transações são extraídas do ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis), pago e registrado em cartório quando um imóvel muda de dono — por isso refletem vendas reais. O perfil dos imóveis (tipo, ano, andares) vem do cadastro do IPTU.
Usamos o valor mediano (e não a média) por ser mais robusto a valores extremos: metade das transações fica abaixo dele. O P95 indica o teto — os 5% mais caros. A base de ITBI inclui todos os tipos de imóvel do bairro (inclusive garagens e unidades pequenas), então o valor mediano pode ficar abaixo do preço de um apartamento típico.
Período dos dados: transações de ITBI até ago/2026. Indicadores recalculados em setembro de 2026. Compilação e organização: equipe de dados da Casa Onze. Veja a metodologia completa.
