O mercado de Pinheiros em dados reais
Pinheiros concentra 40% dos imóveis em apartamentos, em edificações verticalizadas (ano típico 1978). O valor mediano das transações registradas é R$ 380.000, com alta de 1,6% no último ano. O movimento se concentra em vias como Rua Cardeal Arcoverde, Rua Fradique Coutinho, Rua Teodoro Sampaio.
Analisado pela equipe de dados da Casa Onze·metodologia·atualizado em
Preço do m² em Pinheiros
O preço mediano por m² em Pinheiros é R$ 5.540/m², calculado sobre 10.255 transações de apartamentos registradas em cartório (ITBI). Por serem valores de cartório — e não preços de anúncio — tendem a ficar abaixo do que se pede nos portais.
Apartamentos à venda em Pinheiros
Um apartamento em Pinheiros tem mediana de venda de R$ 493.000 (base ITBI) e mediana de R$ 5.540/m². Já o m² pedido nos anúncios ativos fica em torno de R$ 16.836 (amostra pequena de 48 anúncios, referência indicativa) — o valor de venda real (cartório) costuma ficar abaixo do anunciado. Veja os imóveis disponíveis no mapa acima.
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Como está o mercado imobiliário de Pinheiros?
Dados 100% públicos: cadastro de IPTU e transações registradas (ITBI). Os valores são da base do cartório (ITBI), não preço de anúncio.
Nos últimos 12 meses, o valor mediano de transação em Pinheiros subiu 1,6% frente aos 12 meses anteriores; a mediana do período foi R$ 439.141 (base ITBI).
O preço dos imóveis em Pinheiros subiu ou caiu? (mediana de transação ITBI)
2024-08 → 2026-07Cada ponto é a mediana de um único mês — passe o mouse pra ver mês a mês. Excluímos o mês mais recente, ainda em consolidação no cartório (poucas vendas distorcem a mediana). A variação de 12 meses (no resumo) compara o último ano com o anterior, leitura mais estável.
Valor mediano mês a mês (tabela)
| Mês | Mediana (ITBI) | Transações |
|---|---|---|
| ago/2025 | R$ 435.944 | 400 |
| set/2025 | R$ 473.583 | 340 |
| out/2025 | R$ 430.000 | 461 |
| nov/2025 | R$ 471.568 | 289 |
| dez/2025 | R$ 551.500 | 484 |
| jan/2026 | R$ 505.000 | 242 |
| fev/2026 | R$ 402.550 | 266 |
| mar/2026 | R$ 415.874 | 331 |
| abr/2026 | R$ 369.600 | 394 |
| mai/2026 | R$ 430.426 | 307 |
| jun/2026 | R$ 428.925 | 283 |
| jul/2026 | R$ 383.151 | 424 |
| ago/2026 | R$ 371.024 | 12 |
Duas métricas distintas: a mediana histórica (R$ 380.000, todas as transações) e a mediana dos últimos 12 meses (R$ 439.141), que reflete o patamar recente — por isso fica acima da histórica quando os preços sobem.
Quanto custa um imóvel em Pinheiros? (transações registradas, base ITBI)
Metade das vendas registradas em Pinheiros fica abaixo de R$ 380.000; os 5% mais caros passam de R$ 2.792.019, sobre 39.736 transações de ITBI.
- Valor mediano
- R$ 380.000
- Top 5% (P95)
- R$ 2.792.019
- Total de transações
- 39.736
- No último ano
- 3.802 ▲ 1.6%
Que tipos de imóvel predominam em Pinheiros? (perfil IPTU)
Predominam apartamentos (40% dos imóveis cadastrados no IPTU), em prédios com mediana de 17 andares, ano típico 1978.
Quais foram as últimas vendas em Pinheiros?
| Data | Endereço | Área | Valor |
|---|---|---|---|
| 06/08/2026 | Avenida Brigadeiro Faria Lima | — | R$ 383.794 |
| 04/08/2026 | Avenida Brigadeiro Faria Lima | — | R$ 365.120 |
| 04/08/2026 | Avenida Brigadeiro Faria Lima | — | R$ 405.819 |
| 04/08/2026 | Avenida Brigadeiro Faria Lima | — | R$ 281.735 |
| 04/08/2026 | Avenida Brigadeiro Faria Lima | — | R$ 373.381 |
| 04/08/2026 | Rua Alves Guimarães, 1380 | — | R$ 284.349 |
| 04/08/2026 | Avenida Brigadeiro Faria Lima | — | R$ 368.667 |
| 04/08/2026 | Avenida Brigadeiro Faria Lima | — | R$ 358.722 |
| 04/08/2026 | Avenida Brigadeiro Faria Lima | — | R$ 308.805 |
| 03/08/2026 | Rua Artur de Azevedo, 1537 | 175 m² | R$ 800.000 |
Quais ruas têm mais imóveis em Pinheiros?
366 ruas
As vias com mais endereços em Pinheiros são Rua Cardeal Arcoverde (403), Rua Fradique Coutinho (365), Rua Teodoro Sampaio (362).
Mostrando as 40 ruas com mais imóveis de 366.
Ruas mais caras de Pinheiros
Por valor mediano de transação registrada (ITBI) — diferente de “ruas com mais imóveis”, que é a contagem de cadastro.
| Rua | Mediana (ITBI) | Vendas |
|---|---|---|
| Rua Tecainda | R$ 12.685.682 | 23 |
| Avenida Cidade Jardim | R$ 11.270.363 | 8 |
| Rua Natingui | R$ 9.165.938 | 22 |
| Avenida Professor Frederico Herman Júnior | R$ 5.760.000 | 11 |
| Rua Castro Delgado | R$ 5.662.450 | 6 |
| Rua Auriflama | R$ 4.500.000 | 9 |
| Rua Dante Carraro | R$ 4.000.000 | 7 |
| Rua Alberto Faria | R$ 3.700.000 | 6 |
Medianas muito altas podem refletir imóveis comerciais, terrenos ou poucas vendas na via — não o preço de um apartamento residencial típico (mediana de apartamento em Pinheiros: R$ 493.000).
Pinheiros é caro comparado a São Paulo?
Pinheiros é o 92º bairro mais caro de São Paulo entre 1.315 com dados públicos. A mediana de transação (R$ 380.000) está 108% acima da mediana dos bairros de São Paulo (R$ 182.500).
Bairros de mercado semelhante em São Paulo
| Bairro | Mediana (ITBI) | vs Pinheiros |
|---|---|---|
| Pinheiros (este bairro) | R$ 380.000 | — |
| Brooklin Paulista | R$ 381.744 | +1% |
| Vila Nova Conceição | R$ 380.000 | +0% |
| Jardim América | R$ 366.430 | -4% |
| Indianópolis | R$ 365.000 | -4% |
| Ibirapuera | R$ 360.808 | -5% |
| Itaim Bibi | R$ 360.000 | -5% |
Como é morar em Pinheiros?
Pinheiros é um bairro predominante de apartamentos (40% do cadastro de IPTU), verticalizado (mediana de 17 andares), com ano típico de construção em 1978, e presença comercial relevante (12% de escritórios). É atendido por Linha 4-Amarela do metrô (estações Pinheiros, Faria Lima e Fradique Coutinho) e estação Cidade Universitária (CPTM Linha 9-Esmeralda). Tem como principais vias Avenida Brigadeiro Faria Lima, Avenida Rebouças, Avenida Pedroso de Morais.
Perfil derivado do cadastro público de IPTU e de informações de transporte do bairro.
Perguntas frequentes sobre Pinheiros
Quanto custa um imóvel em Pinheiros, São Paulo?
A mediana de uma transação registrada (ITBI) em Pinheiros é R$ 380.000 (todos os tipos de imóvel). Para apartamentos, a mediana é R$ 493.000. Nos últimos 12 meses, a mediana foi R$ 439.141. Os 5% mais caros passam de R$ 2.792.019. São vendas reais de cartório (ITBI), não preços de anúncio; dados atualizados em setembro de 2026.
Qual bairro perto de Pinheiros é mais barato?
Entre os bairros de São Paulo com mercado semelhante a Pinheiros, Itaim Bibi tem a menor mediana de transação (ITBI): R$ 360.000, contra R$ 380.000 em Pinheiros.
Pinheiros tem metrô / é bem servido de transporte?
Sim. Pinheiros é atendido por Linha 4-Amarela do metrô (estações Pinheiros, Faria Lima e Fradique Coutinho) e estação Cidade Universitária (CPTM Linha 9-Esmeralda), além de vias como Avenida Brigadeiro Faria Lima, Avenida Rebouças, Avenida Pedroso de Morais.
Vale a pena morar ou investir em Pinheiros?
Pinheiros é o 92º bairro mais caro de São Paulo entre os que têm dado público, com mediana acima da mediana dos bairros da cidade. Em números: valor mediano de R$ 380.000 (teto P95 em R$ 2.792.019), 3.802 negócios no último ano (liquidez) e alta de 1,6% de preço em 12 meses. Compare com o seu orçamento e veja os dados por rua nesta página para decidir.
Metodologia e fontes
Os números desta página vêm de dados públicos, não de anúncios. As transações são extraídas do ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis), pago e registrado em cartório quando um imóvel muda de dono — por isso refletem vendas reais. O perfil dos imóveis (tipo, ano, andares) vem do cadastro do IPTU.
Usamos o valor mediano (e não a média) por ser mais robusto a valores extremos: metade das transações fica abaixo dele. O P95 indica o teto — os 5% mais caros. A base de ITBI inclui todos os tipos de imóvel do bairro (inclusive garagens e unidades pequenas), então o valor mediano pode ficar abaixo do preço de um apartamento típico.
Período dos dados: transações de ITBI até ago/2026. Indicadores recalculados em setembro de 2026. Compilação e organização: equipe de dados da Casa Onze. Veja a metodologia completa.
