O mercado de Vila Guarani em dados reais
Vila Guarani concentra 45% dos imóveis em apartamentos, em edificações verticalizadas (ano típico 1993). O valor mediano das transações registradas é R$ 265.000, com queda de 14,6% no último ano. O movimento se concentra em vias como Avenida Leonardo da Vinci, Avenida Engenheiro Armando de Arruda Pereira, Avenida Diederichsen.
Analisado pela equipe de dados da Casa Onze·metodologia·atualizado em
Preço do m² em Vila Guarani
O preço mediano por m² em Vila Guarani é R$ 3.477/m², calculado sobre 3.239 transações de apartamentos registradas em cartório (ITBI). Por serem valores de cartório — e não preços de anúncio — tendem a ficar abaixo do que se pede nos portais.
Apartamentos à venda em Vila Guarani
Um apartamento em Vila Guarani tem mediana de venda de R$ 286.817 (base ITBI) e mediana de R$ 3.477/m². Veja os imóveis disponíveis no mapa acima.
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Como está o mercado imobiliário de Vila Guarani?
Dados 100% públicos: cadastro de IPTU e transações registradas (ITBI). Os valores são da base do cartório (ITBI), não preço de anúncio.
Nos últimos 12 meses, o valor mediano de transação em Vila Guarani caiu 14,6% frente aos 12 meses anteriores; a mediana do período foi R$ 350.000 (base ITBI).
O preço dos imóveis em Vila Guarani subiu ou caiu? (mediana de transação ITBI)
2024-08 → 2026-06Cada ponto é a mediana de um único mês — passe o mouse pra ver mês a mês. Excluímos o mês mais recente, ainda em consolidação no cartório (poucas vendas distorcem a mediana). A variação de 12 meses (no resumo) compara o último ano com o anterior, leitura mais estável.
Valor mediano mês a mês (tabela)
| Mês | Mediana (ITBI) | Transações |
|---|---|---|
| jul/2025 | R$ 422.400 | 73 |
| ago/2025 | R$ 403.954 | 75 |
| set/2025 | R$ 432.288 | 49 |
| out/2025 | R$ 366.600 | 97 |
| nov/2025 | R$ 352.500 | 40 |
| dez/2025 | R$ 316.584 | 184 |
| jan/2026 | R$ 346.750 | 46 |
| fev/2026 | R$ 350.000 | 53 |
| mar/2026 | R$ 335.000 | 61 |
| abr/2026 | R$ 349.000 | 81 |
| mai/2026 | R$ 350.000 | 75 |
| jun/2026 | R$ 355.400 | 83 |
| jul/2026 | R$ 390.000 | 65 |
Duas métricas distintas: a mediana histórica (R$ 265.000, todas as transações) e a mediana dos últimos 12 meses (R$ 350.000), que reflete o patamar recente — por isso fica acima da histórica quando os preços sobem.
Quanto custa um imóvel em Vila Guarani? (transações registradas, base ITBI)
Metade das vendas registradas em Vila Guarani fica abaixo de R$ 265.000; os 5% mais caros passam de R$ 852.367, sobre 10.679 transações de ITBI.
- Valor mediano
- R$ 265.000
- Top 5% (P95)
- R$ 852.367
- Total de transações
- 10.679
- No último ano
- 829 ▼ 14.6%
Que tipos de imóvel predominam em Vila Guarani? (perfil IPTU)
Predominam apartamentos (45% dos imóveis cadastrados no IPTU), em prédios com mediana de 11 andares, ano típico 1993.
Quais foram as últimas vendas em Vila Guarani?
| Data | Endereço | Área | Valor |
|---|---|---|---|
| 31/07/2026 | Rua Barreto Muniz, 397 | — | R$ 3.700.000 |
| 31/07/2026 | Rua Maraca, 739 | 158 m² | R$ 695.600 |
| 31/07/2026 | Praça Br de Japura, 336 | 107 m² | R$ 330.000 |
| 30/07/2026 | Avenida Leonardo da Vinci, 2566 | 23 m² | R$ 110.880 |
| 30/07/2026 | Avenida Leonardo da Vinci, 2566 | 156 m² | R$ 879.120 |
| 30/07/2026 | Rua Itatiaia, 240 | 243 m² | R$ 830.000 |
| 28/07/2026 | Avenida do Café, 77 | 163 m² | R$ 338.000 |
| 28/07/2026 | Rua Nova Nipônia, 118 | 129 m² | R$ 600.000 |
| 27/07/2026 | Rua Barreto Muniz, 345 | — | R$ 1.752.789 |
| 27/07/2026 | Rua Barreto Muniz, 315 | — | R$ 177.000 |
Quais ruas têm mais imóveis em Vila Guarani?
264 ruas
As vias com mais endereços em Vila Guarani são Avenida Leonardo da Vinci (368), Avenida Engenheiro Armando de Arruda Pereira (226), Avenida Diederichsen (183).
Mostrando as 40 ruas com mais imóveis de 264.
Ruas mais caras de Vila Guarani
Por valor mediano de transação registrada (ITBI) — diferente de “ruas com mais imóveis”, que é a contagem de cadastro.
| Rua | Mediana (ITBI) | Vendas |
|---|---|---|
| Avenida Engenheiro George Corbisier | R$ 700.000 | 21 |
| Rua Maraca | R$ 630.000 | 273 |
| Rua Mennucci | R$ 490.000 | 9 |
| Rua Ministro Rodrigo Otávio | R$ 480.000 | 18 |
| Rua Jurupeba | R$ 480.000 | 5 |
| Praça Francisco Sampaio Viana | R$ 461.500 | 56 |
| Rua Professor Sousa Barros | R$ 450.000 | 17 |
| Rua Indaré | R$ 442.500 | 6 |
Medianas muito altas podem refletir imóveis comerciais, terrenos ou poucas vendas na via — não o preço de um apartamento residencial típico (mediana de apartamento em Vila Guarani: R$ 286.817).
Vila Guarani é caro comparado a São Paulo?
Vila Guarani é o 272º bairro mais caro de São Paulo entre 1.315 com dados públicos. A mediana de transação (R$ 265.000) está 45% acima da mediana dos bairros de São Paulo (R$ 182.500).
Bairros de mercado semelhante em São Paulo
| Bairro | Mediana (ITBI) | vs Vila Guarani |
|---|---|---|
| Vila Guarani (este bairro) | R$ 265.000 | — |
| Mooca | R$ 264.000 | -0% |
| Morumbi | R$ 264.000 | -0% |
| Jaguaré | R$ 264.000 | -0% |
| Belenzinho | R$ 264.000 | -0% |
| Casa Verde | R$ 264.000 | -0% |
| Vila Guilherme | R$ 264.000 | -0% |
Como é morar em Vila Guarani?
Vila Guarani é um bairro predominante de apartamentos (45% do cadastro de IPTU), verticalizado (mediana de 11 andares), com ano típico de construção em 1993.
Perfil derivado do cadastro público de IPTU e de informações de transporte do bairro.
Perguntas frequentes sobre Vila Guarani
Quanto custa um imóvel em Vila Guarani, São Paulo?
A mediana de uma transação registrada (ITBI) em Vila Guarani é R$ 265.000 (todos os tipos de imóvel). Para apartamentos, a mediana é R$ 286.817. Nos últimos 12 meses, a mediana foi R$ 350.000. Os 5% mais caros passam de R$ 852.367. São vendas reais de cartório (ITBI), não preços de anúncio; dados atualizados em setembro de 2026.
Qual bairro perto de Vila Guarani é mais barato?
Entre os bairros de São Paulo com mercado semelhante a Vila Guarani, Mooca tem a menor mediana de transação (ITBI): R$ 264.000, contra R$ 265.000 em Vila Guarani.
Vale a pena morar ou investir em Vila Guarani?
Vila Guarani é o 272º bairro mais caro de São Paulo entre os que têm dado público, com mediana acima da mediana dos bairros da cidade. Em números: valor mediano de R$ 265.000 (teto P95 em R$ 852.367), 829 negócios no último ano (liquidez) e queda de 14,6% de preço em 12 meses. Compare com o seu orçamento e veja os dados por rua nesta página para decidir.
Metodologia e fontes
Os números desta página vêm de dados públicos, não de anúncios. As transações são extraídas do ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis), pago e registrado em cartório quando um imóvel muda de dono — por isso refletem vendas reais. O perfil dos imóveis (tipo, ano, andares) vem do cadastro do IPTU.
Usamos o valor mediano (e não a média) por ser mais robusto a valores extremos: metade das transações fica abaixo dele. O P95 indica o teto — os 5% mais caros. A base de ITBI inclui todos os tipos de imóvel do bairro (inclusive garagens e unidades pequenas), então o valor mediano pode ficar abaixo do preço de um apartamento típico.
Período dos dados: transações de ITBI até jul/2026. Indicadores recalculados em setembro de 2026. Compilação e organização: equipe de dados da Casa Onze. Veja a metodologia completa.