O mercado de Caxingui em dados reais
Caxingui concentra 31% dos imóveis em apartamentos, em edificações verticalizadas (ano típico 1993). O valor mediano das transações registradas é R$ 320.000, com alta de 34,7% no último ano. O movimento se concentra em vias como Rua Iquiririm, Avenida Professor Francisco Morato, Rua Comen Elias Assi.
Analisado pela equipe de dados da Casa Onze·metodologia·atualizado em
Preço do m² em Caxingui
O preço mediano por m² em Caxingui é R$ 3.968/m², calculado sobre 1.288 transações de apartamentos registradas em cartório (ITBI). Por serem valores de cartório — e não preços de anúncio — tendem a ficar abaixo do que se pede nos portais.
Apartamentos à venda em Caxingui
Um apartamento em Caxingui tem mediana de venda de R$ 347.619 (base ITBI) e mediana de R$ 3.968/m². Veja os imóveis disponíveis no mapa acima.
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Como está o mercado imobiliário de Caxingui?
Dados 100% públicos: cadastro de IPTU e transações registradas (ITBI). Os valores são da base do cartório (ITBI), não preço de anúncio.
Nos últimos 12 meses, o valor mediano de transação em Caxingui subiu 34,7% frente aos 12 meses anteriores; a mediana do período foi R$ 512.000 (base ITBI).
O preço dos imóveis em Caxingui subiu ou caiu? (mediana de transação ITBI)
2024-08 → 2026-06Cada ponto é a mediana de um único mês — passe o mouse pra ver mês a mês. Excluímos o mês mais recente, ainda em consolidação no cartório (poucas vendas distorcem a mediana). A variação de 12 meses (no resumo) compara o último ano com o anterior, leitura mais estável.
Valor mediano mês a mês (tabela)
| Mês | Mediana (ITBI) | Transações |
|---|---|---|
| jul/2025 | R$ 420.331 | 32 |
| ago/2025 | R$ 396.500 | 26 |
| set/2025 | R$ 560.000 | 27 |
| out/2025 | R$ 360.000 | 62 |
| nov/2025 | R$ 336.500 | 34 |
| dez/2025 | R$ 368.750 | 32 |
| jan/2026 | R$ 550.000 | 36 |
| fev/2026 | R$ 563.000 | 43 |
| mar/2026 | R$ 575.040 | 40 |
| abr/2026 | R$ 570.428 | 33 |
| mai/2026 | R$ 540.000 | 35 |
| jun/2026 | R$ 574.062 | 36 |
| jul/2026 | R$ 440.000 | 37 |
Duas métricas distintas: a mediana histórica (R$ 320.000, todas as transações) e a mediana dos últimos 12 meses (R$ 512.000), que reflete o patamar recente — por isso fica acima da histórica quando os preços sobem.
Quanto custa um imóvel em Caxingui? (transações registradas, base ITBI)
Metade das vendas registradas em Caxingui fica abaixo de R$ 320.000; os 5% mais caros passam de R$ 1.500.000, sobre 6.465 transações de ITBI.
- Valor mediano
- R$ 320.000
- Top 5% (P95)
- R$ 1.500.000
- Total de transações
- 6.465
- No último ano
- 414 ▲ 34.7%
Que tipos de imóvel predominam em Caxingui? (perfil IPTU)
Predominam apartamentos (31% dos imóveis cadastrados no IPTU), em prédios com mediana de 10 andares, ano típico 1993.
Quais foram as últimas vendas em Caxingui?
| Data | Endereço | Área | Valor |
|---|---|---|---|
| 31/07/2026 | Rua Miragaia, 174 | 54 m² | R$ 275.500 |
| 31/07/2026 | Rua Engenheiro Bianor, 50 | 59 m² | R$ 304.960 |
| 30/07/2026 | Rua Miragaia, 121 | — | R$ 218.034 |
| 30/07/2026 | Rua dos Três Irmãos, 251 | 108 m² | R$ 900.000 |
| 27/07/2026 | Rua Comen Elias Assi | — | R$ 828.501 |
| 24/07/2026 | Rua Alvarenga, 1129 | 457 m² | R$ 528.700 |
| 24/07/2026 | Rua Estêvão Lopes, 136 | — | R$ 947.785 |
| 24/07/2026 | Rua Sapetuba, 166 | 90 m² | R$ 650.000 |
| 24/07/2026 | Rua Estêvão Lopes, 136 | — | R$ 1.158.980 |
| 23/07/2026 | Rua Comen Elias Assi | — | R$ 664.538 |
Quais ruas têm mais imóveis em Caxingui?
177 ruas
As vias com mais endereços em Caxingui são Rua Iquiririm (157), Avenida Professor Francisco Morato (100), Rua Comen Elias Assi (94).
Mostrando as 40 ruas com mais imóveis de 177.
Ruas mais caras de Caxingui
Por valor mediano de transação registrada (ITBI) — diferente de “ruas com mais imóveis”, que é a contagem de cadastro.
| Rua | Mediana (ITBI) | Vendas |
|---|---|---|
| Rua Martins | R$ 2.760.000 | 7 |
| Rua Lemos Monteiro | R$ 1.790.000 | 9 |
| Rua Chiquinha Rodrigues | R$ 1.750.000 | 8 |
| Rua Gaicá | R$ 1.470.000 | 9 |
| Rua Carlos Lima Morel | R$ 1.350.000 | 7 |
| Rua Camargo | R$ 1.334.000 | 8 |
| Rua Glicério Funaro | R$ 1.307.500 | 6 |
| Rua Reação | R$ 1.208.787 | 12 |
Medianas muito altas podem refletir imóveis comerciais, terrenos ou poucas vendas na via — não o preço de um apartamento residencial típico (mediana de apartamento em Caxingui: R$ 347.619).
Caxingui é caro comparado a São Paulo?
Caxingui é o 151º bairro mais caro de São Paulo entre 1.315 com dados públicos. A mediana de transação (R$ 320.000) está 75% acima da mediana dos bairros de São Paulo (R$ 182.500).
Bairros de mercado semelhante em São Paulo
| Bairro | Mediana (ITBI) | vs Caxingui |
|---|---|---|
| Caxingui (este bairro) | R$ 320.000 | — |
| Vila Leopoldina | R$ 330.679 | +3% |
| Jurubatuba | R$ 323.511 | +1% |
| Mirandópolis | R$ 322.645 | +1% |
| Lapa | R$ 317.486 | -1% |
| Vila Andrade | R$ 310.000 | -3% |
| Vila Clementino | R$ 310.000 | -3% |
Como é morar em Caxingui?
Caxingui é um bairro predominante de apartamentos (31% do cadastro de IPTU), verticalizado (mediana de 10 andares), com ano típico de construção em 1993.
Perfil derivado do cadastro público de IPTU e de informações de transporte do bairro.
Perguntas frequentes sobre Caxingui
Quanto custa um imóvel em Caxingui, São Paulo?
A mediana de uma transação registrada (ITBI) em Caxingui é R$ 320.000 (todos os tipos de imóvel). Para apartamentos, a mediana é R$ 347.619. Nos últimos 12 meses, a mediana foi R$ 512.000. Os 5% mais caros passam de R$ 1.500.000. São vendas reais de cartório (ITBI), não preços de anúncio; dados atualizados em setembro de 2026.
Qual bairro perto de Caxingui é mais barato?
Entre os bairros de São Paulo com mercado semelhante a Caxingui, Vila Andrade tem a menor mediana de transação (ITBI): R$ 310.000, contra R$ 320.000 em Caxingui.
Vale a pena morar ou investir em Caxingui?
Caxingui é o 151º bairro mais caro de São Paulo entre os que têm dado público, com mediana acima da mediana dos bairros da cidade. Em números: valor mediano de R$ 320.000 (teto P95 em R$ 1.500.000), 414 negócios no último ano (liquidez) e alta de 34,7% de preço em 12 meses. Compare com o seu orçamento e veja os dados por rua nesta página para decidir.
Metodologia e fontes
Os números desta página vêm de dados públicos, não de anúncios. As transações são extraídas do ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis), pago e registrado em cartório quando um imóvel muda de dono — por isso refletem vendas reais. O perfil dos imóveis (tipo, ano, andares) vem do cadastro do IPTU.
Usamos o valor mediano (e não a média) por ser mais robusto a valores extremos: metade das transações fica abaixo dele. O P95 indica o teto — os 5% mais caros. A base de ITBI inclui todos os tipos de imóvel do bairro (inclusive garagens e unidades pequenas), então o valor mediano pode ficar abaixo do preço de um apartamento típico.
Período dos dados: transações de ITBI até jul/2026. Indicadores recalculados em setembro de 2026. Compilação e organização: equipe de dados da Casa Onze. Veja a metodologia completa.