O mercado de Mirandópolis em dados reais
Mirandópolis concentra 36% dos imóveis em apartamentos, em edificações verticalizadas (ano típico 1978). O valor mediano das transações registradas é R$ 323.000, com queda de 4,2% no último ano. O movimento se concentra em vias como Rua Luis Góis, Rua das Rosas, Avenida Jabaquara.
Analisado pela equipe de dados da Casa Onze·metodologia·atualizado em
Preço do m² em Mirandópolis
O preço mediano por m² em Mirandópolis é R$ 4.020/m², calculado sobre 1.866 transações de apartamentos registradas em cartório (ITBI). Por serem valores de cartório — e não preços de anúncio — tendem a ficar abaixo do que se pede nos portais.
Apartamentos à venda em Mirandópolis
Um apartamento em Mirandópolis tem mediana de venda de R$ 300.000 (base ITBI) e mediana de R$ 4.020/m². Veja os imóveis disponíveis no mapa acima.
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Como está o mercado imobiliário de Mirandópolis?
Dados 100% públicos: cadastro de IPTU e transações registradas (ITBI). Os valores são da base do cartório (ITBI), não preço de anúncio.
Nos últimos 12 meses, o valor mediano de transação em Mirandópolis caiu 4,2% frente aos 12 meses anteriores; a mediana do período foi R$ 532.000 (base ITBI).
O preço dos imóveis em Mirandópolis subiu ou caiu? (mediana de transação ITBI)
2024-08 → 2026-06Cada ponto é a mediana de um único mês — passe o mouse pra ver mês a mês. Excluímos o mês mais recente, ainda em consolidação no cartório (poucas vendas distorcem a mediana). A variação de 12 meses (no resumo) compara o último ano com o anterior, leitura mais estável.
Valor mediano mês a mês (tabela)
| Mês | Mediana (ITBI) | Transações |
|---|---|---|
| jul/2025 | R$ 590.000 | 59 |
| ago/2025 | R$ 442.928 | 47 |
| set/2025 | R$ 520.000 | 49 |
| out/2025 | R$ 562.500 | 69 |
| nov/2025 | R$ 708.011 | 52 |
| dez/2025 | R$ 503.500 | 60 |
| jan/2026 | R$ 481.582 | 40 |
| fev/2026 | R$ 620.000 | 33 |
| mar/2026 | R$ 560.000 | 70 |
| abr/2026 | R$ 384.395 | 42 |
| mai/2026 | R$ 427.427 | 33 |
| jun/2026 | R$ 491.564 | 51 |
| jul/2026 | R$ 535.000 | 43 |
Duas métricas distintas: a mediana histórica (R$ 322.645, todas as transações) e a mediana dos últimos 12 meses (R$ 532.000), que reflete o patamar recente — por isso fica acima da histórica quando os preços sobem.
Quanto custa um imóvel em Mirandópolis? (transações registradas, base ITBI)
Metade das vendas registradas em Mirandópolis fica abaixo de R$ 322.645; os 5% mais caros passam de R$ 1.550.000, sobre 8.896 transações de ITBI.
- Valor mediano
- R$ 322.645
- Top 5% (P95)
- R$ 1.550.000
- Total de transações
- 8.896
- No último ano
- 533 ▼ 4.2%
Que tipos de imóvel predominam em Mirandópolis? (perfil IPTU)
Predominam apartamentos (36% dos imóveis cadastrados no IPTU), em prédios com mediana de 9 andares, ano típico 1978.
Quais foram as últimas vendas em Mirandópolis?
| Data | Endereço | Área | Valor |
|---|---|---|---|
| 30/07/2026 | Rua Ytaipu, 481 | 146 m² | R$ 420.000 |
| 28/07/2026 | Rua Caputira, 145 | 64 m² | R$ 355.000 |
| 28/07/2026 | Avenida Onze de Junho, 99 | 124 m² | R$ 820.000 |
| 27/07/2026 | Rua Machado Bitencourt, 420 | — | R$ 399.555 |
| 27/07/2026 | Rua Mirassol, 272 | 208 m² | R$ 1.087.000 |
| 24/07/2026 | Rua Comen Joao Gabriel, 20 | 443 m² | R$ 1.250.000 |
| 24/07/2026 | Rua Comen Joao Gabriel, 20 | 31 m² | R$ 100.000 |
| 24/07/2026 | Rua dos Lírios, 222 | 140 m² | R$ 1.225.000 |
| 24/07/2026 | Rua Oriçanga, 234 | 195 m² | R$ 1.000.000 |
| 22/07/2026 | Rua Pirituba, 317 | 140 m² | R$ 540.000 |
Quais ruas têm mais imóveis em Mirandópolis?
182 ruas
As vias com mais endereços em Mirandópolis são Rua Luis Góis (245), Rua das Rosas (187), Avenida Jabaquara (186).
Mostrando as 40 ruas com mais imóveis de 182.
Ruas mais caras de Mirandópolis
Por valor mediano de transação registrada (ITBI) — diferente de “ruas com mais imóveis”, que é a contagem de cadastro.
| Rua | Mediana (ITBI) | Vendas |
|---|---|---|
| Rua Águas do Paulista | R$ 1.677.622 | 7 |
| Rua das Hortências | R$ 1.362.966 | 8 |
| Rua Doutor Samuel Porto | R$ 900.000 | 6 |
| Rua General Raposo | R$ 850.000 | 12 |
| Alameda dos Camaiurás | R$ 844.702 | 5 |
| Rua Mirassol | R$ 800.000 | 16 |
| Avenida Itacira | R$ 800.000 | 91 |
| Rua João Pedro Corrêa | R$ 767.500 | 12 |
Medianas muito altas podem refletir imóveis comerciais, terrenos ou poucas vendas na via — não o preço de um apartamento residencial típico (mediana de apartamento em Mirandópolis: R$ 300.000).
Mirandópolis é caro comparado a São Paulo?
Mirandópolis é o 148º bairro mais caro de São Paulo entre 1.315 com dados públicos. A mediana de transação (R$ 322.645) está 77% acima da mediana dos bairros de São Paulo (R$ 182.500).
Bairros de mercado semelhante em São Paulo
| Bairro | Mediana (ITBI) | vs Mirandópolis |
|---|---|---|
| Mirandópolis (este bairro) | R$ 322.645 | — |
| Vila Olímpia | R$ 335.000 | +4% |
| Vila Leopoldina | R$ 330.679 | +3% |
| Jurubatuba | R$ 323.511 | +0% |
| Caxingui | R$ 320.000 | -1% |
| Lapa | R$ 317.486 | -2% |
| Vila Andrade | R$ 310.000 | -4% |
Como é morar em Mirandópolis?
Mirandópolis é um bairro predominante de apartamentos (36% do cadastro de IPTU), verticalizado (mediana de 9 andares), com ano típico de construção em 1978.
Perfil derivado do cadastro público de IPTU e de informações de transporte do bairro.
Perguntas frequentes sobre Mirandópolis
Quanto custa um imóvel em Mirandópolis, São Paulo?
A mediana de uma transação registrada (ITBI) em Mirandópolis é R$ 322.645 (todos os tipos de imóvel). Para apartamentos, a mediana é R$ 300.000. Nos últimos 12 meses, a mediana foi R$ 532.000. Os 5% mais caros passam de R$ 1.550.000. São vendas reais de cartório (ITBI), não preços de anúncio; dados atualizados em setembro de 2026.
Qual bairro perto de Mirandópolis é mais barato?
Entre os bairros de São Paulo com mercado semelhante a Mirandópolis, Vila Andrade tem a menor mediana de transação (ITBI): R$ 310.000, contra R$ 322.645 em Mirandópolis.
Vale a pena morar ou investir em Mirandópolis?
Mirandópolis é o 148º bairro mais caro de São Paulo entre os que têm dado público, com mediana acima da mediana dos bairros da cidade. Em números: valor mediano de R$ 322.645 (teto P95 em R$ 1.550.000), 533 negócios no último ano (liquidez) e queda de 4,2% de preço em 12 meses. Compare com o seu orçamento e veja os dados por rua nesta página para decidir.
Metodologia e fontes
Os números desta página vêm de dados públicos, não de anúncios. As transações são extraídas do ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis), pago e registrado em cartório quando um imóvel muda de dono — por isso refletem vendas reais. O perfil dos imóveis (tipo, ano, andares) vem do cadastro do IPTU.
Usamos o valor mediano (e não a média) por ser mais robusto a valores extremos: metade das transações fica abaixo dele. O P95 indica o teto — os 5% mais caros. A base de ITBI inclui todos os tipos de imóvel do bairro (inclusive garagens e unidades pequenas), então o valor mediano pode ficar abaixo do preço de um apartamento típico.
Período dos dados: transações de ITBI até jul/2026. Indicadores recalculados em setembro de 2026. Compilação e organização: equipe de dados da Casa Onze. Veja a metodologia completa.