O mercado de Vila Leopoldina em dados reais
Vila Leopoldina concentra 47% dos imóveis em apartamentos, em edificações verticalizadas (ano típico 1984). O valor mediano das transações registradas é R$ 330.000, com queda de 29,5% no último ano. O movimento se concentra em vias como Avenida Imp Leopoldina, Rua Carlos Weber, Rua Passo da Pátria.
Analisado pela equipe de dados da Casa Onze·metodologia·atualizado em
Preço do m² em Vila Leopoldina
O preço mediano por m² em Vila Leopoldina é R$ 4.487/m², calculado sobre 4.754 transações de apartamentos registradas em cartório (ITBI). Por serem valores de cartório — e não preços de anúncio — tendem a ficar abaixo do que se pede nos portais.
Apartamentos à venda em Vila Leopoldina
Um apartamento em Vila Leopoldina tem mediana de venda de R$ 437.189 (base ITBI) e mediana de R$ 4.487/m². Já o m² pedido nos anúncios ativos fica em torno de R$ 12.346 (amostra pequena de 50 anúncios, referência indicativa) — o valor de venda real (cartório) costuma ficar abaixo do anunciado. Veja os imóveis disponíveis no mapa acima.
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Como está o mercado imobiliário de Vila Leopoldina?
Dados 100% públicos: cadastro de IPTU e transações registradas (ITBI). Os valores são da base do cartório (ITBI), não preço de anúncio.
Nos últimos 12 meses, o valor mediano de transação em Vila Leopoldina caiu 29,5% frente aos 12 meses anteriores; a mediana do período foi R$ 330.000 (base ITBI).
O preço dos imóveis em Vila Leopoldina subiu ou caiu? (mediana de transação ITBI)
2024-06 → 2026-04Cada ponto é a mediana de um único mês — passe o mouse pra ver mês a mês. Excluímos o mês mais recente, ainda em consolidação no cartório (poucas vendas distorcem a mediana). A variação de 12 meses (no resumo) compara o último ano com o anterior, leitura mais estável.
Valor mediano mês a mês (tabela)
| Mês | Mediana (ITBI) | Transações |
|---|---|---|
| abr/2025 | R$ 350.000 | 94 |
| mai/2025 | R$ 561.468 | 86 |
| jun/2025 | R$ 350.000 | 89 |
| jul/2025 | R$ 370.000 | 85 |
| ago/2025 | R$ 612.500 | 76 |
| set/2025 | R$ 361.156 | 93 |
| out/2025 | R$ 500.000 | 57 |
| nov/2025 | R$ 330.000 | 105 |
| dez/2025 | R$ 438.362 | 88 |
| jan/2026 | R$ 303.083 | 339 |
| fev/2026 | R$ 322.601 | 128 |
| mar/2026 | R$ 330.000 | 155 |
| abr/2026 | R$ 324.382 | 118 |
Duas métricas distintas: a mediana histórica (R$ 330.001, todas as transações) e a mediana dos últimos 12 meses (R$ 330.000), que reflete o patamar recente — por isso fica acima da histórica quando os preços sobem.
Quanto custa um imóvel em Vila Leopoldina? (transações registradas, base ITBI)
Metade das vendas registradas em Vila Leopoldina fica abaixo de R$ 330.001; os 5% mais caros passam de R$ 1.514.221, sobre 15.948 transações de ITBI.
- Valor mediano
- R$ 330.001
- Top 5% (P95)
- R$ 1.514.221
- Total de transações
- 15.948
- No último ano
- 1.244 ▼ 29.5%
Que tipos de imóvel predominam em Vila Leopoldina? (perfil IPTU)
Predominam apartamentos (47% dos imóveis cadastrados no IPTU), em prédios com mediana de 16 andares, ano típico 1984.
Quais foram as últimas vendas em Vila Leopoldina?
| Data | Endereço | Área | Valor |
|---|---|---|---|
| 01/05/2026 | Rua Cuevas, 283 | 100 m² | R$ 1.150.000 |
| 29/04/2026 | Avenida Imp Leopoldina, 1623 | 2670 m² | R$ 1.300.000 |
| 29/04/2026 | Rua Carlos Weber, 663 | 242 m² | R$ 2.390.000 |
| 29/04/2026 | Rua Carlos Weber, 184 | — | R$ 301.982 |
| 28/04/2026 | Rua Carlos Weber, 184 | — | R$ 332.177 |
| 28/04/2026 | Rua Carlos Weber, 184 | — | R$ 334.693 |
| 28/04/2026 | Avenida Imp Leopoldina, 845 | 309 m² | R$ 1.419.875 |
| 28/04/2026 | Rua Passo da Pátria, 1151 | 120 m² | R$ 800.000 |
| 28/04/2026 | Rua Carlos Weber, 184 | — | R$ 319.428 |
| 28/04/2026 | Rua Baumann, 735 | — | R$ 330.000 |
Quais ruas têm mais imóveis em Vila Leopoldina?
165 ruas
As vias com mais endereços em Vila Leopoldina são Avenida Imp Leopoldina (194), Rua Carlos Weber (173), Rua Passo da Pátria (97).
Mostrando as 40 ruas com mais imóveis de 165.
Ruas mais caras de Vila Leopoldina
Por valor mediano de transação registrada (ITBI) — diferente de “ruas com mais imóveis”, que é a contagem de cadastro.
| Rua | Mediana (ITBI) | Vendas |
|---|---|---|
| Rua Aroaba | R$ 4.495.000 | 6 |
| Rua Saldanha da Gama | R$ 1.860.000 | 7 |
| Rua Bela Aliança | R$ 1.479.933 | 26 |
| Rua Cuevas | R$ 1.136.227 | 105 |
| Rua Aliança Liberal | R$ 1.130.000 | 19 |
| Rua Tordesilhas | R$ 1.060.000 | 6 |
| Rua Lauriano Fernandes Junior | R$ 1.039.778 | 350 |
| Rua Almirante de Inhaúma | R$ 1.015.000 | 5 |
Medianas muito altas podem refletir imóveis comerciais, terrenos ou poucas vendas na via — não o preço de um apartamento residencial típico (mediana de apartamento em Vila Leopoldina: R$ 437.189).
Vila Leopoldina é caro comparado a São Paulo?
Vila Leopoldina é o 140º bairro mais caro de São Paulo entre 1.311 com dados públicos. A mediana de transação (R$ 330.001) está 83% acima da mediana dos bairros de São Paulo (R$ 180.000).
Bairros de mercado semelhante em São Paulo
| Bairro | Mediana (ITBI) | vs Vila Leopoldina |
|---|---|---|
| Vila Leopoldina (este bairro) | R$ 330.001 | — |
| Perdizes | R$ 340.000 | +3% |
| Moema | R$ 340.000 | +3% |
| Paraíso | R$ 339.150 | +3% |
| Vila Pompéia | R$ 333.010 | +1% |
| Vila Olímpia | R$ 330.000 | +0% |
| Jurubatuba | R$ 320.275 | -3% |
Como é morar em Vila Leopoldina?
Vila Leopoldina é um bairro predominante de apartamentos (47% do cadastro de IPTU), verticalizado (mediana de 16 andares), com ano típico de construção em 1984, e presença comercial relevante (8% de escritórios).
Perfil derivado do cadastro público de IPTU e de informações de transporte do bairro.
Perguntas frequentes sobre Vila Leopoldina
Quanto custa um imóvel em Vila Leopoldina, São Paulo?
A mediana de uma transação registrada (ITBI) em Vila Leopoldina é R$ 330.001 (todos os tipos de imóvel). Para apartamentos, a mediana é R$ 437.189. Nos últimos 12 meses, a mediana foi R$ 330.000. Os 5% mais caros passam de R$ 1.514.221. São vendas reais de cartório (ITBI), não preços de anúncio; dados atualizados em julho de 2026.
Qual bairro perto de Vila Leopoldina é mais barato?
Entre os bairros de São Paulo com mercado semelhante a Vila Leopoldina, Jurubatuba tem a menor mediana de transação (ITBI): R$ 320.275, contra R$ 330.001 em Vila Leopoldina.
Vale a pena morar ou investir em Vila Leopoldina?
Vila Leopoldina é o 140º bairro mais caro de São Paulo e está acima da mediana dos bairros da cidade — sinal de mercado consolidado e valorizado. Em números: valor mediano de R$ 330.001 (teto P95 em R$ 1.514.221), 1.244 negócios no último ano (liquidez) e queda de 29,5% de preço em 12 meses. Compare com o seu orçamento e veja os dados por rua nesta página para decidir.
Metodologia e fontes
Os números desta página vêm de dados públicos, não de anúncios. As transações são extraídas do ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis), pago e registrado em cartório quando um imóvel muda de dono — por isso refletem vendas reais. O perfil dos imóveis (tipo, ano, andares) vem do cadastro do IPTU.
Usamos o valor mediano (e não a média) por ser mais robusto a valores extremos: metade das transações fica abaixo dele. O P95 indica o teto — os 5% mais caros. A base de ITBI inclui todos os tipos de imóvel do bairro (inclusive garagens e unidades pequenas), então o valor mediano pode ficar abaixo do preço de um apartamento típico.
Período dos dados: transações de ITBI até mai/2026. Indicadores recalculados em julho de 2026. Compilação e organização: equipe de dados da Casa Onze. Veja a metodologia completa.
