O mercado de Brás em dados reais
Brás concentra 50% dos imóveis em apartamentos, em edificações verticalizadas (ano típico 1970). O valor mediano das transações registradas é R$ 220.000, com alta de 7,2% no último ano. O movimento se concentra em vias como Avenida Rangel Pestana, Rua Bresser, Rua Oriente.
Analisado pela equipe de dados da Casa Onze·metodologia·atualizado em
Preço do m² em Brás
O preço mediano por m² em Brás é R$ 3.918/m², calculado sobre 4.592 transações de apartamentos registradas em cartório (ITBI). Por serem valores de cartório — e não preços de anúncio — tendem a ficar abaixo do que se pede nos portais.
Apartamentos à venda em Brás
Um apartamento em Brás tem mediana de venda de R$ 195.000 (base ITBI) e mediana de R$ 3.918/m². Já o m² pedido nos anúncios ativos fica em torno de R$ 9.417 (amostra pequena de 50 anúncios, referência indicativa) — o valor de venda real (cartório) costuma ficar abaixo do anunciado. Veja os imóveis disponíveis no mapa acima.
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Como está o mercado imobiliário de Brás?
Dados 100% públicos: cadastro de IPTU e transações registradas (ITBI). Os valores são da base do cartório (ITBI), não preço de anúncio.
Nos últimos 12 meses, o valor mediano de transação em Brás subiu 7,2% frente aos 12 meses anteriores; a mediana do período foi R$ 300.288 (base ITBI).
O preço dos imóveis em Brás subiu ou caiu? (mediana de transação ITBI)
2024-08 → 2026-07Cada ponto é a mediana de um único mês — passe o mouse pra ver mês a mês. Excluímos o mês mais recente, ainda em consolidação no cartório (poucas vendas distorcem a mediana). A variação de 12 meses (no resumo) compara o último ano com o anterior, leitura mais estável.
Valor mediano mês a mês (tabela)
| Mês | Mediana (ITBI) | Transações |
|---|---|---|
| jul/2025 | R$ 332.433 | 108 |
| ago/2025 | R$ 236.508 | 172 |
| set/2025 | R$ 238.235 | 140 |
| out/2025 | R$ 250.000 | 132 |
| nov/2025 | R$ 301.000 | 163 |
| dez/2025 | R$ 270.000 | 205 |
| jan/2026 | R$ 300.000 | 95 |
| fev/2026 | R$ 346.271 | 110 |
| mar/2026 | R$ 310.524 | 94 |
| abr/2026 | R$ 301.000 | 98 |
| mai/2026 | R$ 350.000 | 109 |
| jun/2026 | R$ 313.135 | 112 |
| jul/2026 | R$ 337.500 | 108 |
Duas métricas distintas: a mediana histórica (R$ 220.468, todas as transações) e a mediana dos últimos 12 meses (R$ 300.288), que reflete o patamar recente — por isso fica acima da histórica quando os preços sobem.
Quanto custa um imóvel em Brás? (transações registradas, base ITBI)
Metade das vendas registradas em Brás fica abaixo de R$ 220.468; os 5% mais caros passam de R$ 1.200.000, sobre 18.777 transações de ITBI.
- Valor mediano
- R$ 220.468
- Top 5% (P95)
- R$ 1.200.000
- Total de transações
- 18.777
- No último ano
- 1.357 ▲ 7.2%
Que tipos de imóvel predominam em Brás? (perfil IPTU)
Predominam apartamentos (50% dos imóveis cadastrados no IPTU), em prédios com mediana de 14 andares, ano típico 1970.
Quais foram as últimas vendas em Brás?
| Data | Endereço | Área | Valor |
|---|---|---|---|
| 04/08/2026 | Rua do Hipódromo, 680 | 101 m² | R$ 350.000 |
| 31/07/2026 | Rua Fernandes Silva, 231 | 300 m² | R$ 4.300.000 |
| 31/07/2026 | Rua Cavalheiro, 245 | 236 m² | R$ 1.500.000 |
| 31/07/2026 | Rua Wandenkolk, 482 | 500 m² | R$ 1.350.000 |
| 31/07/2026 | Rua do Lucas, 225 | 87 m² | R$ 350.000 |
| 30/07/2026 | Rua Capitão Faustino Lima, 181 | 6122 m² | R$ 264.290 |
| 30/07/2026 | Rua Mendes Júnior, 128 | 300 m² | R$ 2.200.000 |
| 30/07/2026 | Rua Coronel Francisco Amaro, 327 | — | R$ 210.000 |
| 29/07/2026 | Rua Coimbra, 419 | 88 m² | R$ 350.000 |
| 29/07/2026 | Rua Coronel Mursa, 56 | 31 m² | R$ 235.000 |
Quais ruas têm mais imóveis em Brás?
236 ruas
As vias com mais endereços em Brás são Avenida Rangel Pestana (296), Rua Bresser (281), Rua Oriente (227).
Mostrando as 40 ruas com mais imóveis de 236.
Ruas mais caras de Brás
Por valor mediano de transação registrada (ITBI) — diferente de “ruas com mais imóveis”, que é a contagem de cadastro.
| Rua | Mediana (ITBI) | Vendas |
|---|---|---|
| Rua Elisa Whitacker | R$ 2.316.263 | 17 |
| Rua Br de Ladario | R$ 1.900.000 | 9 |
| Rua da Cachoeira | R$ 1.300.000 | 7 |
| Rua Major Marcelino | R$ 1.160.000 | 10 |
| Rua Mendes Gonçalves | R$ 972.300 | 9 |
| Rua Saião Lobato | R$ 800.000 | 11 |
| Rua Visc de Abaete | R$ 754.000 | 9 |
| Rua Ventos do Norte | R$ 750.000 | 15 |
Medianas muito altas podem refletir imóveis comerciais, terrenos ou poucas vendas na via — não o preço de um apartamento residencial típico (mediana de apartamento em Brás: R$ 195.000).
Brás é caro comparado a São Paulo?
Brás é o 473º bairro mais caro de São Paulo entre 1.315 com dados públicos. A mediana de transação (R$ 220.468) está 21% acima da mediana dos bairros de São Paulo (R$ 182.500).
Bairros de mercado semelhante em São Paulo
| Bairro | Mediana (ITBI) | vs Brás |
|---|---|---|
| Brás (este bairro) | R$ 220.468 | — |
| Saúde | R$ 226.993 | +3% |
| São Mateus | R$ 222.002 | +1% |
| Jardim da Saúde | R$ 221.662 | +1% |
| Parque Novo Mundo | R$ 220.000 | -0% |
| Alto da Mooca | R$ 214.500 | -3% |
| São Miguel Paulista | R$ 213.200 | -3% |
Como é morar em Brás?
Brás é um bairro predominante de apartamentos (50% do cadastro de IPTU), verticalizado (mediana de 14 andares), com ano típico de construção em 1970.
Perfil derivado do cadastro público de IPTU e de informações de transporte do bairro.
Perguntas frequentes sobre Brás
Quanto custa um imóvel em Brás, São Paulo?
A mediana de uma transação registrada (ITBI) em Brás é R$ 220.468 (todos os tipos de imóvel). Para apartamentos, a mediana é R$ 195.000. Nos últimos 12 meses, a mediana foi R$ 300.288. Os 5% mais caros passam de R$ 1.200.000. São vendas reais de cartório (ITBI), não preços de anúncio; dados atualizados em setembro de 2026.
Qual bairro perto de Brás é mais barato?
Entre os bairros de São Paulo com mercado semelhante a Brás, São Miguel Paulista tem a menor mediana de transação (ITBI): R$ 213.200, contra R$ 220.468 em Brás.
Vale a pena morar ou investir em Brás?
Brás é o 473º bairro mais caro de São Paulo entre os que têm dado público, com mediana acima da mediana dos bairros da cidade. Em números: valor mediano de R$ 220.468 (teto P95 em R$ 1.200.000), 1.357 negócios no último ano (liquidez) e alta de 7,2% de preço em 12 meses. Compare com o seu orçamento e veja os dados por rua nesta página para decidir.
Metodologia e fontes
Os números desta página vêm de dados públicos, não de anúncios. As transações são extraídas do ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis), pago e registrado em cartório quando um imóvel muda de dono — por isso refletem vendas reais. O perfil dos imóveis (tipo, ano, andares) vem do cadastro do IPTU.
Usamos o valor mediano (e não a média) por ser mais robusto a valores extremos: metade das transações fica abaixo dele. O P95 indica o teto — os 5% mais caros. A base de ITBI inclui todos os tipos de imóvel do bairro (inclusive garagens e unidades pequenas), então o valor mediano pode ficar abaixo do preço de um apartamento típico.
Período dos dados: transações de ITBI até ago/2026. Indicadores recalculados em setembro de 2026. Compilação e organização: equipe de dados da Casa Onze. Veja a metodologia completa.
