O mercado de Vila Independência em dados reais
Vila Independência concentra 50% dos imóveis em casas, com ano típico 1985. O valor mediano das transações registradas é R$ 315.000, com alta de 46,5% no último ano. O movimento se concentra em vias como Rua Anny, Rua Francisco Olandim, Rua Joaquim Maria.
Analisado pela equipe de dados da Casa Onze·metodologia·atualizado em
Preço do m² em Vila Independência
O preço mediano por m² em Vila Independência é R$ 3.840/m², calculado sobre 70 transações de apartamentos registradas em cartório (ITBI). Por serem valores de cartório — e não preços de anúncio — tendem a ficar abaixo do que se pede nos portais.
Apartamentos à venda em Vila Independência
Um apartamento em Vila Independência tem mediana de venda de R$ 360.000 (base ITBI) e mediana de R$ 3.840/m². Veja os imóveis disponíveis no mapa acima.
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Como está o mercado imobiliário de Vila Independência?
Dados 100% públicos: cadastro de IPTU e transações registradas (ITBI). Os valores são da base do cartório (ITBI), não preço de anúncio.
Nos últimos 12 meses, o valor mediano de transação em Vila Independência subiu 46,5% frente aos 12 meses anteriores; a mediana do período foi R$ 650.000 (base ITBI).
O preço dos imóveis em Vila Independência subiu ou caiu? (mediana de transação ITBI)
2024-08 → 2026-05Cada ponto é a mediana de um único mês — passe o mouse pra ver mês a mês. Excluímos o mês mais recente, ainda em consolidação no cartório (poucas vendas distorcem a mediana). A variação de 12 meses (no resumo) compara o último ano com o anterior, leitura mais estável.
Valor mediano mês a mês (tabela)
| Mês | Mediana (ITBI) | Transações |
|---|---|---|
| dez/2024 | R$ 186.599 | 3 |
| fev/2025 | R$ 505.400 | 6 |
| jun/2025 | R$ 558.000 | 7 |
| jul/2025 | R$ 48.438 | 20 |
| ago/2025 | R$ 449.550 | 4 |
| set/2025 | R$ 1.060.000 | 5 |
| out/2025 | R$ 932.940 | 8 |
| nov/2025 | R$ 380.500 | 6 |
| dez/2025 | R$ 680.000 | 8 |
| mai/2026 | R$ 954.000 | 3 |
| jun/2026 | R$ 690.000 | 4 |
Duas métricas distintas: a mediana histórica (R$ 315.385, todas as transações) e a mediana dos últimos 12 meses (R$ 650.000), que reflete o patamar recente — por isso fica acima da histórica quando os preços sobem.
Quanto custa um imóvel em Vila Independência? (transações registradas, base ITBI)
Metade das vendas registradas em Vila Independência fica abaixo de R$ 315.385; os 5% mais caros passam de R$ 1.710.000, sobre 701 transações de ITBI.
- Valor mediano
- R$ 315.385
- Top 5% (P95)
- R$ 1.710.000
- Total de transações
- 701
- No último ano
- 37 ▲ 46.5%
Que tipos de imóvel predominam em Vila Independência? (perfil IPTU)
Predominam casas (50% dos imóveis cadastrados no IPTU), em prédios com mediana de 2 andares, ano típico 1985.
Quais foram as últimas vendas em Vila Independência?
| Data | Endereço | Área | Valor |
|---|---|---|---|
| 25/06/2026 | Rua Clemente Pereira, 759 | 106 m² | R$ 330.000 |
| 23/06/2026 | Rua Joaquim Maria, 225 | 104 m² | R$ 750.000 |
| 23/06/2026 | Rua Roberto Koch, 282 | — | R$ 13.500.000 |
| 12/06/2026 | Rua Caraucá, 211 | 147 m² | R$ 630.000 |
| 27/05/2026 | Rua Cavlh Frontini, 457 | 236 m² | R$ 954.000 |
| 15/05/2026 | Rua Francisco Olandim, 240 | 153 m² | R$ 530.000 |
| 12/05/2026 | Rua Doutor Mário, 247 | 311 m² | R$ 1.650.000 |
| 14/04/2026 | Rua Gabriele D'annunzio, 183 | 369 m² | R$ 2.550.000 |
| 09/01/2026 | Rua Gabriele D'annunzio, 183 | 569 m² | R$ 6.700.000 |
| 26/12/2025 | Rua Caraucá, 91 | 107 m² | R$ 470.000 |
Quais ruas têm mais imóveis em Vila Independência?
93 ruas
As vias com mais endereços em Vila Independência são Rua Anny (229), Rua Francisco Olandim (103), Rua Joaquim Maria (86).
Mostrando as 40 ruas com mais imóveis de 93.
Ruas mais caras de Vila Independência
Por valor mediano de transação registrada (ITBI) — diferente de “ruas com mais imóveis”, que é a contagem de cadastro.
| Rua | Mediana (ITBI) | Vendas |
|---|---|---|
| Rua Gabriele D'annunzio | R$ 2.850.000 | 17 |
| Rua Bela Vista | R$ 1.185.000 | 10 |
| Rua Doutor Mário | R$ 660.000 | 73 |
| Rua Zina Aitá | R$ 540.000 | 7 |
| Rua Clemente Pereira | R$ 409.360 | 65 |
| Rua Auriverde | R$ 408.000 | 20 |
| Rua Constantino de Sousa | R$ 355.000 | 54 |
| Rua Joaquim Maria | R$ 320.000 | 43 |
Medianas muito altas podem refletir imóveis comerciais, terrenos ou poucas vendas na via — não o preço de um apartamento residencial típico (mediana de apartamento em Vila Independência: R$ 360.000).
Vila Independência é caro comparado a São Paulo?
Vila Independência é o 163º bairro mais caro de São Paulo entre 1.315 com dados públicos. A mediana de transação (R$ 315.385) está 73% acima da mediana dos bairros de São Paulo (R$ 182.500).
Bairros de mercado semelhante em São Paulo
| Bairro | Mediana (ITBI) | vs Vila Independência |
|---|---|---|
| Vila Independência (este bairro) | R$ 315.385 | — |
| Jurubatuba | R$ 323.511 | +3% |
| Mirandópolis | R$ 322.645 | +2% |
| Caxingui | R$ 320.000 | +2% |
| Lapa | R$ 317.486 | +1% |
| Vila Andrade | R$ 310.000 | -2% |
| Vila Clementino | R$ 310.000 | -2% |
Como é morar em Vila Independência?
Vila Independência é um bairro predominante de casas (50% do cadastro de IPTU), com ano típico de construção em 1985.
Perfil derivado do cadastro público de IPTU e de informações de transporte do bairro.
Perguntas frequentes sobre Vila Independência
Quanto custa um imóvel em Vila Independência, São Paulo?
A mediana de uma transação registrada (ITBI) em Vila Independência é R$ 315.385 (todos os tipos de imóvel). Para apartamentos, a mediana é R$ 360.000. Nos últimos 12 meses, a mediana foi R$ 650.000. Os 5% mais caros passam de R$ 1.710.000. São vendas reais de cartório (ITBI), não preços de anúncio; dados atualizados em setembro de 2026.
Qual bairro perto de Vila Independência é mais barato?
Entre os bairros de São Paulo com mercado semelhante a Vila Independência, Vila Andrade tem a menor mediana de transação (ITBI): R$ 310.000, contra R$ 315.385 em Vila Independência.
Vale a pena morar ou investir em Vila Independência?
Vila Independência é o 163º bairro mais caro de São Paulo entre os que têm dado público, com mediana acima da mediana dos bairros da cidade. Em números: valor mediano de R$ 315.385 (teto P95 em R$ 1.710.000), 37 negócios no último ano (liquidez) e alta de 46,5% de preço em 12 meses. Compare com o seu orçamento e veja os dados por rua nesta página para decidir.
Metodologia e fontes
Os números desta página vêm de dados públicos, não de anúncios. As transações são extraídas do ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis), pago e registrado em cartório quando um imóvel muda de dono — por isso refletem vendas reais. O perfil dos imóveis (tipo, ano, andares) vem do cadastro do IPTU.
Usamos o valor mediano (e não a média) por ser mais robusto a valores extremos: metade das transações fica abaixo dele. O P95 indica o teto — os 5% mais caros. A base de ITBI inclui todos os tipos de imóvel do bairro (inclusive garagens e unidades pequenas), então o valor mediano pode ficar abaixo do preço de um apartamento típico.
Período dos dados: transações de ITBI até jun/2026. Indicadores recalculados em setembro de 2026. Compilação e organização: equipe de dados da Casa Onze. Veja a metodologia completa.