O mercado de Água Branca em dados reais
Água Branca concentra 46% dos imóveis em apartamentos, em edificações verticalizadas (ano típico 1989). O valor mediano das transações registradas é R$ 272.000, com queda de 1,1% no último ano. O movimento se concentra em vias como Rua Félix Guilhem, Rua William Speers, Rua Moxei.
Analisado pela equipe de dados da Casa Onze·metodologia·atualizado em
Preço do m² em Água Branca
O preço mediano por m² em Água Branca é R$ 4.648/m², calculado sobre 1.910 transações de apartamentos registradas em cartório (ITBI). Por serem valores de cartório — e não preços de anúncio — tendem a ficar abaixo do que se pede nos portais.
Apartamentos à venda em Água Branca
Um apartamento em Água Branca tem mediana de venda de R$ 302.544 (base ITBI) e mediana de R$ 4.648/m². Já o m² pedido nos anúncios ativos fica em torno de R$ 12.095 (amostra pequena de 48 anúncios, referência indicativa) — o valor de venda real (cartório) costuma ficar abaixo do anunciado. Veja os imóveis disponíveis no mapa acima.
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Como está o mercado imobiliário de Água Branca?
Dados 100% públicos: cadastro de IPTU e transações registradas (ITBI). Os valores são da base do cartório (ITBI), não preço de anúncio.
Nos últimos 12 meses, o valor mediano de transação em Água Branca caiu 1,1% frente aos 12 meses anteriores; a mediana do período foi R$ 341.254 (base ITBI).
O preço dos imóveis em Água Branca subiu ou caiu? (mediana de transação ITBI)
2024-08 → 2026-06Cada ponto é a mediana de um único mês — passe o mouse pra ver mês a mês. Excluímos o mês mais recente, ainda em consolidação no cartório (poucas vendas distorcem a mediana). A variação de 12 meses (no resumo) compara o último ano com o anterior, leitura mais estável.
Valor mediano mês a mês (tabela)
| Mês | Mediana (ITBI) | Transações |
|---|---|---|
| jul/2025 | R$ 289.003 | 58 |
| ago/2025 | R$ 350.000 | 568 |
| set/2025 | R$ 303.642 | 518 |
| out/2025 | R$ 340.845 | 310 |
| nov/2025 | R$ 350.000 | 147 |
| dez/2025 | R$ 350.000 | 164 |
| jan/2026 | R$ 350.000 | 82 |
| fev/2026 | R$ 350.000 | 79 |
| mar/2026 | R$ 350.000 | 96 |
| abr/2026 | R$ 350.000 | 71 |
| mai/2026 | R$ 350.000 | 68 |
| jun/2026 | R$ 369.600 | 47 |
| jul/2026 | R$ 380.000 | 38 |
Duas métricas distintas: a mediana histórica (R$ 271.910, todas as transações) e a mediana dos últimos 12 meses (R$ 341.254), que reflete o patamar recente — por isso fica acima da histórica quando os preços sobem.
Quanto custa um imóvel em Água Branca? (transações registradas, base ITBI)
Metade das vendas registradas em Água Branca fica abaixo de R$ 271.910; os 5% mais caros passam de R$ 900.000, sobre 9.985 transações de ITBI.
- Valor mediano
- R$ 271.910
- Top 5% (P95)
- R$ 900.000
- Total de transações
- 9.985
- No último ano
- 1.608 ▼ 1.1%
Que tipos de imóvel predominam em Água Branca? (perfil IPTU)
Predominam apartamentos (46% dos imóveis cadastrados no IPTU), em prédios com mediana de 14 andares, ano típico 1989.
Quais foram as últimas vendas em Água Branca?
| Data | Endereço | Área | Valor |
|---|---|---|---|
| 31/07/2026 | Rua Corcovado, 134 | 80 m² | R$ 477.000 |
| 30/07/2026 | Avenida Santa Marina, 1588 | 123 m² | R$ 550.000 |
| 30/07/2026 | Rua Crasso, 337 | 159 m² | R$ 1.065.000 |
| 30/07/2026 | Rua Tanabi, 260 | — | R$ 1.351.141 |
| 29/07/2026 | Rua Francisco Corazza, 100 | 83 m² | R$ 376.981 |
| 28/07/2026 | Rua Corcovado, 134 | 80 m² | R$ 340.000 |
| 25/07/2026 | Rua Hugo D'Antola, 242 | 73 m² | R$ 328.000 |
| 24/07/2026 | Rua Afonso Sardinha, 95 | 66 m² | R$ 155.000 |
| 23/07/2026 | Rua Tanabi, 260 | — | R$ 329.513 |
| 22/07/2026 | Avenida Santa Marina, 1588 | 111 m² | R$ 450.000 |
Quais ruas têm mais imóveis em Água Branca?
157 ruas
As vias com mais endereços em Água Branca são Rua Félix Guilhem (155), Rua William Speers (94), Rua Moxei (92).
Mostrando as 40 ruas com mais imóveis de 157.
Ruas mais caras de Água Branca
Por valor mediano de transação registrada (ITBI) — diferente de “ruas com mais imóveis”, que é a contagem de cadastro.
| Rua | Mediana (ITBI) | Vendas |
|---|---|---|
| Rua Engenheiro Stevenson | R$ 15.324.122 | 5 |
| Avenida Comen Martinelli | R$ 8.500.000 | 5 |
| Rua Doutor Costa Junior | R$ 2.860.000 | 45 |
| Avenida Presidente Castelo Branco | R$ 1.991.678 | 29 |
| AVENIDA EMBAIXADOR MACEDO SOARES (LOCAL | R$ 1.800.000 | 5 |
| Rua Doutor Rafael Correia | R$ 1.420.800 | 45 |
| Rua Turiassu | R$ 860.000 | 5 |
| Rua Werner Von Siemens | R$ 847.500 | 8 |
Medianas muito altas podem refletir imóveis comerciais, terrenos ou poucas vendas na via — não o preço de um apartamento residencial típico (mediana de apartamento em Água Branca: R$ 302.544).
Água Branca é caro comparado a São Paulo?
Água Branca é o 249º bairro mais caro de São Paulo entre 1.315 com dados públicos. A mediana de transação (R$ 271.910) está 49% acima da mediana dos bairros de São Paulo (R$ 182.500).
Bairros de mercado semelhante em São Paulo
| Bairro | Mediana (ITBI) | vs Água Branca |
|---|---|---|
| Água Branca (este bairro) | R$ 271.910 | — |
| Aclimação | R$ 275.000 | +1% |
| Água Rasa | R$ 273.000 | +0% |
| Tatuapé | R$ 270.000 | -1% |
| Butantã | R$ 270.000 | -1% |
| Vila Aurora | R$ 266.385 | -2% |
| Vila Guarani | R$ 265.000 | -3% |
Como é morar em Água Branca?
Água Branca é um bairro predominante de apartamentos (46% do cadastro de IPTU), verticalizado (mediana de 14 andares), com ano típico de construção em 1989.
Perfil derivado do cadastro público de IPTU e de informações de transporte do bairro.
Perguntas frequentes sobre Água Branca
Quanto custa um imóvel em Água Branca, São Paulo?
A mediana de uma transação registrada (ITBI) em Água Branca é R$ 271.910 (todos os tipos de imóvel). Para apartamentos, a mediana é R$ 302.544. Nos últimos 12 meses, a mediana foi R$ 341.254. Os 5% mais caros passam de R$ 900.000. São vendas reais de cartório (ITBI), não preços de anúncio; dados atualizados em setembro de 2026.
Qual bairro perto de Água Branca é mais barato?
Entre os bairros de São Paulo com mercado semelhante a Água Branca, Vila Guarani tem a menor mediana de transação (ITBI): R$ 265.000, contra R$ 271.910 em Água Branca.
Vale a pena morar ou investir em Água Branca?
Água Branca é o 249º bairro mais caro de São Paulo entre os que têm dado público, com mediana acima da mediana dos bairros da cidade. Em números: valor mediano de R$ 271.910 (teto P95 em R$ 900.000), 1.608 negócios no último ano (liquidez) e queda de 1,1% de preço em 12 meses. Compare com o seu orçamento e veja os dados por rua nesta página para decidir.
Metodologia e fontes
Os números desta página vêm de dados públicos, não de anúncios. As transações são extraídas do ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis), pago e registrado em cartório quando um imóvel muda de dono — por isso refletem vendas reais. O perfil dos imóveis (tipo, ano, andares) vem do cadastro do IPTU.
Usamos o valor mediano (e não a média) por ser mais robusto a valores extremos: metade das transações fica abaixo dele. O P95 indica o teto — os 5% mais caros. A base de ITBI inclui todos os tipos de imóvel do bairro (inclusive garagens e unidades pequenas), então o valor mediano pode ficar abaixo do preço de um apartamento típico.
Período dos dados: transações de ITBI até jul/2026. Indicadores recalculados em setembro de 2026. Compilação e organização: equipe de dados da Casa Onze. Veja a metodologia completa.
