O mercado de Ipiranga em dados reais
Ipiranga concentra 38% dos imóveis em apartamentos, em edificações verticalizadas (ano típico 1974). O valor mediano das transações registradas é R$ 300.000, com queda de 1,0% no último ano. O movimento se concentra em vias como Rua Vergueiro, Rua Cipriano Barata, Rua Silva Bueno.
Analisado pela equipe de dados da Casa Onze·metodologia·atualizado em
Preço do m² em Ipiranga
O preço mediano por m² em Ipiranga é R$ 3.771/m², calculado sobre 10.464 transações de apartamentos registradas em cartório (ITBI). Por serem valores de cartório — e não preços de anúncio — tendem a ficar abaixo do que se pede nos portais.
Apartamentos à venda em Ipiranga
Um apartamento em Ipiranga tem mediana de venda de R$ 315.000 (base ITBI) e mediana de R$ 3.771/m². Veja os imóveis disponíveis no mapa acima.
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Como está o mercado imobiliário de Ipiranga?
Dados 100% públicos: cadastro de IPTU e transações registradas (ITBI). Os valores são da base do cartório (ITBI), não preço de anúncio.
Nos últimos 12 meses, o valor mediano de transação em Ipiranga caiu 1,0% frente aos 12 meses anteriores; a mediana do período foi R$ 350.000 (base ITBI).
O preço dos imóveis em Ipiranga subiu ou caiu? (mediana de transação ITBI)
2024-08 → 2026-07Cada ponto é a mediana de um único mês — passe o mouse pra ver mês a mês. Excluímos o mês mais recente, ainda em consolidação no cartório (poucas vendas distorcem a mediana). A variação de 12 meses (no resumo) compara o último ano com o anterior, leitura mais estável.
Valor mediano mês a mês (tabela)
| Mês | Mediana (ITBI) | Transações |
|---|---|---|
| ago/2025 | R$ 349.900 | 522 |
| set/2025 | R$ 350.000 | 498 |
| out/2025 | R$ 350.000 | 443 |
| nov/2025 | R$ 295.528 | 620 |
| dez/2025 | R$ 324.592 | 509 |
| jan/2026 | R$ 375.875 | 265 |
| fev/2026 | R$ 350.000 | 302 |
| mar/2026 | R$ 350.000 | 358 |
| abr/2026 | R$ 350.000 | 335 |
| mai/2026 | R$ 383.636 | 387 |
| jun/2026 | R$ 430.093 | 360 |
| jul/2026 | R$ 450.000 | 277 |
| ago/2026 | R$ 103.615 | 7 |
Duas métricas distintas: a mediana histórica (R$ 300.000, todas as transações) e a mediana dos últimos 12 meses (R$ 350.000), que reflete o patamar recente — por isso fica acima da histórica quando os preços sobem.
Quanto custa um imóvel em Ipiranga? (transações registradas, base ITBI)
Metade das vendas registradas em Ipiranga fica abaixo de R$ 300.000; os 5% mais caros passam de R$ 1.180.000, sobre 40.894 transações de ITBI.
- Valor mediano
- R$ 300.000
- Top 5% (P95)
- R$ 1.180.000
- Total de transações
- 40.894
- No último ano
- 4.322 ▼ 1.0%
Que tipos de imóvel predominam em Ipiranga? (perfil IPTU)
Predominam apartamentos (38% dos imóveis cadastrados no IPTU), em prédios com mediana de 15 andares, ano típico 1974.
Quais foram as últimas vendas em Ipiranga?
| Data | Endereço | Área | Valor |
|---|---|---|---|
| 06/08/2026 | Rua Bom Pastor, 2224 | 71 m² | R$ 193.644 |
| 06/08/2026 | Rua Marq de Olinda, 98 | 80 m² | R$ 51.587 |
| 06/08/2026 | Rua Marq de Olinda, 88 | 131 m² | R$ 103.615 |
| 06/08/2026 | Rua Marq de Olinda, 74 | 160 m² | R$ 95.346 |
| 06/08/2026 | Rua Marq de Olinda, 98 | 80 m² | R$ 29.951 |
| 04/08/2026 | Rua Orizona, 41 | 70 m² | R$ 280.000 |
| 01/08/2026 | Rua Vergueiro | — | R$ 1.225.284 |
| 31/07/2026 | Rua Cisplatina, 767 | 75 m² | R$ 630.000 |
| 31/07/2026 | Praça Pinheiro da Cunha, 207 | 122 m² | R$ 1.335.000 |
| 31/07/2026 | Rua Mil Oitocentos e Vinte e Dois, 895 | 81 m² | R$ 565.000 |
Quais ruas têm mais imóveis em Ipiranga?
792 ruas
As vias com mais endereços em Ipiranga são Rua Vergueiro (649), Rua Cipriano Barata (509), Rua Silva Bueno (505).
Mostrando as 40 ruas com mais imóveis de 792.
Ruas mais caras de Ipiranga
Por valor mediano de transação registrada (ITBI) — diferente de “ruas com mais imóveis”, que é a contagem de cadastro.
| Rua | Mediana (ITBI) | Vendas |
|---|---|---|
| Rua José Cocciuffo | R$ 1.400.000 | 98 |
| Avenida Presidente Tancredo Neves | R$ 1.361.800 | 12 |
| Rua Eduardo Carlos Pereira | R$ 1.200.000 | 35 |
| Rua João Antônio Pedroso | R$ 1.075.000 | 27 |
| Rua Aliados | R$ 1.050.000 | 24 |
| Rua Vieira de Almeida | R$ 920.000 | 153 |
| Rua Caçador de Esmeraldas | R$ 825.734 | 162 |
| Rua Floriano de Sá | R$ 800.000 | 10 |
Medianas muito altas podem refletir imóveis comerciais, terrenos ou poucas vendas na via — não o preço de um apartamento residencial típico (mediana de apartamento em Ipiranga: R$ 315.000).
Ipiranga é caro comparado a São Paulo?
Ipiranga é o 188º bairro mais caro de São Paulo entre 1.315 com dados públicos. A mediana de transação (R$ 300.000) está 64% acima da mediana dos bairros de São Paulo (R$ 182.500).
Bairros de mercado semelhante em São Paulo
| Bairro | Mediana (ITBI) | vs Ipiranga |
|---|---|---|
| Ipiranga (este bairro) | R$ 300.000 | — |
| Jardim Paulista | R$ 300.000 | +0% |
| Cerqueira César | R$ 300.000 | +0% |
| Vila Sônia | R$ 300.000 | +0% |
| Higienópolis | R$ 300.000 | +0% |
| Vila Gomes Cardim | R$ 300.000 | +0% |
| Vila Gumercindo | R$ 300.000 | +0% |
Como é morar em Ipiranga?
Ipiranga é um bairro predominante de apartamentos (38% do cadastro de IPTU), verticalizado (mediana de 15 andares), com ano típico de construção em 1974.
Perfil derivado do cadastro público de IPTU e de informações de transporte do bairro.
Perguntas frequentes sobre Ipiranga
Quanto custa um imóvel em Ipiranga, São Paulo?
A mediana de uma transação registrada (ITBI) em Ipiranga é R$ 300.000 (todos os tipos de imóvel). Para apartamentos, a mediana é R$ 315.000. Nos últimos 12 meses, a mediana foi R$ 350.000. Os 5% mais caros passam de R$ 1.180.000. São vendas reais de cartório (ITBI), não preços de anúncio; dados atualizados em setembro de 2026.
Vale a pena morar ou investir em Ipiranga?
Ipiranga é o 188º bairro mais caro de São Paulo entre os que têm dado público, com mediana acima da mediana dos bairros da cidade. Em números: valor mediano de R$ 300.000 (teto P95 em R$ 1.180.000), 4.322 negócios no último ano (liquidez) e queda de 1,0% de preço em 12 meses. Compare com o seu orçamento e veja os dados por rua nesta página para decidir.
Metodologia e fontes
Os números desta página vêm de dados públicos, não de anúncios. As transações são extraídas do ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis), pago e registrado em cartório quando um imóvel muda de dono — por isso refletem vendas reais. O perfil dos imóveis (tipo, ano, andares) vem do cadastro do IPTU.
Usamos o valor mediano (e não a média) por ser mais robusto a valores extremos: metade das transações fica abaixo dele. O P95 indica o teto — os 5% mais caros. A base de ITBI inclui todos os tipos de imóvel do bairro (inclusive garagens e unidades pequenas), então o valor mediano pode ficar abaixo do preço de um apartamento típico.
Período dos dados: transações de ITBI até ago/2026. Indicadores recalculados em setembro de 2026. Compilação e organização: equipe de dados da Casa Onze. Veja a metodologia completa.