O mercado de Cangaíba em dados reais
Cangaíba concentra 36% dos imóveis em casas, em edificações verticalizadas (ano típico 1984). O valor mediano das transações registradas é R$ 169.000, com queda de 0,9% no último ano. O movimento se concentra em vias como Praça Barra do Ouro, Rua São Florêncio, Rua José Adorno.
Analisado pela equipe de dados da Casa Onze·metodologia·atualizado em
Preço do m² em Cangaíba
O preço mediano por m² em Cangaíba é R$ 2.658/m², calculado sobre 789 transações de apartamentos registradas em cartório (ITBI). Por serem valores de cartório — e não preços de anúncio — tendem a ficar abaixo do que se pede nos portais.
Apartamentos à venda em Cangaíba
Um apartamento em Cangaíba tem mediana de venda de R$ 150.000 (base ITBI) e mediana de R$ 2.658/m². Veja os imóveis disponíveis no mapa acima.
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Como está o mercado imobiliário de Cangaíba?
Dados 100% públicos: cadastro de IPTU e transações registradas (ITBI). Os valores são da base do cartório (ITBI), não preço de anúncio.
Nos últimos 12 meses, o valor mediano de transação em Cangaíba caiu 0,9% frente aos 12 meses anteriores; a mediana do período foi R$ 272.500 (base ITBI).
O preço dos imóveis em Cangaíba subiu ou caiu? (mediana de transação ITBI)
2024-06 → 2026-04Cada ponto é a mediana de um único mês — passe o mouse pra ver mês a mês. Excluímos o mês mais recente, ainda em consolidação no cartório (poucas vendas distorcem a mediana). A variação de 12 meses (no resumo) compara o último ano com o anterior, leitura mais estável.
Valor mediano mês a mês (tabela)
| Mês | Mediana (ITBI) | Transações |
|---|---|---|
| mai/2025 | R$ 290.000 | 17 |
| jun/2025 | R$ 254.250 | 20 |
| jul/2025 | R$ 280.000 | 20 |
| ago/2025 | R$ 350.000 | 13 |
| set/2025 | R$ 257.000 | 20 |
| out/2025 | R$ 245.000 | 18 |
| nov/2025 | R$ 270.000 | 18 |
| dez/2025 | R$ 350.000 | 16 |
| jan/2026 | R$ 210.000 | 10 |
| fev/2026 | R$ 288.000 | 17 |
| mar/2026 | R$ 265.000 | 18 |
| abr/2026 | R$ 278.000 | 13 |
| mai/2026 | R$ 337.000 | 17 |
Duas métricas distintas: a mediana histórica (R$ 169.276, todas as transações) e a mediana dos últimos 12 meses (R$ 272.500), que reflete o patamar recente — por isso fica acima da histórica quando os preços sobem.
Quanto custa um imóvel em Cangaíba? (transações registradas, base ITBI)
Metade das vendas registradas em Cangaíba fica abaixo de R$ 169.276; os 5% mais caros passam de R$ 520.000, sobre 4.048 transações de ITBI.
- Valor mediano
- R$ 169.276
- Top 5% (P95)
- R$ 520.000
- Total de transações
- 4.048
- No último ano
- 172 ▼ 0.9%
Que tipos de imóvel predominam em Cangaíba? (perfil IPTU)
Predominam casas (37% dos imóveis cadastrados no IPTU), em prédios com mediana de 9 andares, ano típico 1984.
Quais foram as últimas vendas em Cangaíba?
| Data | Endereço | Área | Valor |
|---|---|---|---|
| 29/05/2026 | Rua Edimburgo, 270 | 500 m² | R$ 1.620.000 |
| 27/05/2026 | Rua São Florêncio, 1626 | — | R$ 470.000 |
| 26/05/2026 | Rua Maxuero, 229 | 130 m² | R$ 540.000 |
| 26/05/2026 | Rua Luciano Antônio Rodrigues, 166 | 286 m² | R$ 810.000 |
| 22/05/2026 | Rua Professor Alves Pedroso, 630 | 80 m² | R$ 185.400 |
| 18/05/2026 | Rua Professor Alves Pedroso, 360 | 94 m² | R$ 580.000 |
| 18/05/2026 | Avenida Cangaiba, 4673 | — | R$ 195.000 |
| 18/05/2026 | Avenida Cangaiba, 4673 | — | R$ 35.000 |
| 15/05/2026 | Rua Doutor Arnaldo de Morais, 228 | — | R$ 260.000 |
| 15/05/2026 | Rua São Florêncio, 1500 | 65 m² | R$ 305.000 |
Quais ruas têm mais imóveis em Cangaíba?
338 ruas
As vias com mais endereços em Cangaíba são Praça Barra do Ouro (582), Rua São Florêncio (170), Rua José Adorno (124).
Mostrando as 40 ruas com mais imóveis de 338.
Ruas mais caras de Cangaíba
Por valor mediano de transação registrada (ITBI) — diferente de “ruas com mais imóveis”, que é a contagem de cadastro.
| Rua | Mediana (ITBI) | Vendas |
|---|---|---|
| Avenida Governador Carvalho Pinto | R$ 660.000 | 5 |
| Rua Joaquim Nunes Cabral | R$ 445.000 | 14 |
| Rua Doutor Augusto César | R$ 420.000 | 10 |
| Rua Antonieta Borges Alves | R$ 400.000 | 5 |
| Rua Doutor Virgílio Machado | R$ 380.000 | 19 |
| Rua Abaitara | R$ 377.000 | 10 |
| Rua Miguel Garcia | R$ 362.500 | 12 |
| Rua Júlio Marcelino de Faria | R$ 360.000 | 29 |
Medianas muito altas podem refletir imóveis comerciais, terrenos ou poucas vendas na via — não o preço de um apartamento residencial típico (mediana de apartamento em Cangaíba: R$ 150.000).
Cangaíba é caro comparado a São Paulo?
Cangaíba é o 703º bairro mais caro de São Paulo entre 1.311 com dados públicos. A mediana de transação (R$ 169.276) está 6% abaixo da mediana dos bairros de São Paulo (R$ 180.000).
Bairros de mercado semelhante em São Paulo
| Bairro | Mediana (ITBI) | vs Cangaíba |
|---|---|---|
| Cangaíba (este bairro) | R$ 169.276 | — |
| República | R$ 180.000 | +6% |
| Guaianases | R$ 180.000 | +6% |
| Campos Elíseos | R$ 178.605 | +6% |
| Jardim São Luís | R$ 175.000 | +3% |
| Jaraguá | R$ 170.000 | +0% |
| Bela Vista | R$ 165.000 | -3% |
Como é morar em Cangaíba?
Cangaíba é um bairro predominante de casas (37% do cadastro de IPTU), verticalizado (mediana de 9 andares), com ano típico de construção em 1984.
Perfil derivado do cadastro público de IPTU e de informações de transporte do bairro.
Perguntas frequentes sobre Cangaíba
Quanto custa um imóvel em Cangaíba, São Paulo?
A mediana de uma transação registrada (ITBI) em Cangaíba é R$ 169.276 (todos os tipos de imóvel). Para apartamentos, a mediana é R$ 150.000. Nos últimos 12 meses, a mediana foi R$ 272.500. Os 5% mais caros passam de R$ 520.000. São vendas reais de cartório (ITBI), não preços de anúncio; dados atualizados em julho de 2026.
Qual bairro perto de Cangaíba é mais barato?
Entre os bairros de São Paulo com mercado semelhante a Cangaíba, Bela Vista tem a menor mediana de transação (ITBI): R$ 165.000, contra R$ 169.276 em Cangaíba.
Vale a pena morar ou investir em Cangaíba?
Cangaíba é o 703º bairro mais caro de São Paulo e está abaixo da mediana dos bairros da cidade — sinal de preço de entrada mais acessível. Em números: valor mediano de R$ 169.276 (teto P95 em R$ 520.000), 172 negócios no último ano (liquidez) e queda de 0,9% de preço em 12 meses. Compare com o seu orçamento e veja os dados por rua nesta página para decidir.
Metodologia e fontes
Os números desta página vêm de dados públicos, não de anúncios. As transações são extraídas do ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis), pago e registrado em cartório quando um imóvel muda de dono — por isso refletem vendas reais. O perfil dos imóveis (tipo, ano, andares) vem do cadastro do IPTU.
Usamos o valor mediano (e não a média) por ser mais robusto a valores extremos: metade das transações fica abaixo dele. O P95 indica o teto — os 5% mais caros. A base de ITBI inclui todos os tipos de imóvel do bairro (inclusive garagens e unidades pequenas), então o valor mediano pode ficar abaixo do preço de um apartamento típico.
Período dos dados: transações de ITBI até mai/2026. Indicadores recalculados em julho de 2026. Compilação e organização: equipe de dados da Casa Onze. Veja a metodologia completa.