O mercado de São José em dados reais
Em São José, o ano típico de construção é 1988. O valor mediano das transações registradas é R$ 381.000, com queda de 64,8% no último ano. O movimento se concentra em vias como Rua Roquete Mendonça, Rua Artur Itabirano, Avenida Coronel José Dias Bicalho.
Analisado pela equipe de dados da Casa Onze·metodologia·atualizado em
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Como está o mercado imobiliário de São José?
Dados 100% públicos: cadastro de IPTU e transações registradas (ITBI). Os valores são da base do cartório (ITBI), não preço de anúncio.
Nos últimos 12 meses, o valor mediano de transação em São José caiu 64,8% frente aos 12 meses anteriores; a mediana do período foi R$ 267.500 (base ITBI).
O preço dos imóveis em São José subiu ou caiu? (mediana de transação ITBI)
2024-07 → 2025-06Cada ponto é a mediana de um único mês — passe o mouse pra ver mês a mês. Excluímos o mês mais recente, ainda em consolidação no cartório (poucas vendas distorcem a mediana). A variação de 12 meses (no resumo) compara o último ano com o anterior, leitura mais estável.
Valor mediano mês a mês (tabela)
| Mês | Mediana (ITBI) | Transações |
|---|---|---|
| ago/2024 | R$ 910.000 | 3 |
| set/2024 | R$ 360.000 | 3 |
| out/2024 | R$ 1.350.000 | 3 |
| dez/2024 | R$ 486.250 | 3 |
| fev/2025 | R$ 580.000 | 3 |
| mar/2025 | R$ 710.000 | 4 |
| jul/2025 | R$ 267.500 | 6 |
Duas métricas distintas: a mediana histórica (R$ 380.700, todas as transações) e a mediana dos últimos 12 meses (R$ 267.500), que reflete o patamar recente — por isso fica acima da histórica quando os preços sobem.
Quanto custa um imóvel em São José? (transações registradas, base ITBI)
Metade das vendas registradas em São José fica abaixo de R$ 380.700; os 5% mais caros passam de R$ 1.427.000, sobre 643 transações de ITBI.
- Valor mediano
- R$ 380.700
- Top 5% (P95)
- R$ 1.427.000
- Total de transações
- 643
- No último ano
- 6 ▼ 64.8%
Que tipos de imóvel predominam em São José? (perfil IPTU)
Predominam residentials (65% dos imóveis cadastrados no IPTU), ano típico 1988.
Quais ruas têm mais imóveis em São José?
16 ruas
As vias com mais endereços em São José são Rua Roquete Mendonça (32), Rua Artur Itabirano (23), Avenida Coronel José Dias Bicalho (22).
São José é caro comparado a Belo Horizonte?
São José é o 12º bairro mais caro de Belo Horizonte entre 262 com dados públicos. A mediana de transação (R$ 380.700) está 123% acima da mediana dos bairros de Belo Horizonte (R$ 171.000).
Bairros de mercado semelhante em Belo Horizonte
| Bairro | Mediana (ITBI) | vs São José |
|---|---|---|
| São José (este bairro) | R$ 380.700 | — |
| Santo Agostinho | R$ 390.000 | +2% |
| Prado | R$ 370.000 | -3% |
| Luxemburgo | R$ 354.954 | -7% |
| Serra | R$ 353.065 | -7% |
| Belvedere | R$ 352.412 | -7% |
| Funcionários | R$ 350.000 | -8% |
Como é morar em São José?
São José é um bairro predominante de imóveis (65% do cadastro de IPTU), com ano típico de construção em 1988.
Perfil derivado do cadastro público de IPTU e de informações de transporte do bairro.
Perguntas frequentes sobre São José
Quanto custa um imóvel em São José, Belo Horizonte?
A mediana de uma transação registrada (ITBI) em São José é R$ 380.700 (todos os tipos de imóvel). Nos últimos 12 meses, a mediana foi R$ 267.500. Os 5% mais caros passam de R$ 1.427.000. São vendas reais de cartório (ITBI), não preços de anúncio; dados atualizados em julho de 2026.
Qual bairro perto de São José é mais barato?
Entre os bairros de Belo Horizonte com mercado semelhante a São José, Funcionários tem a menor mediana de transação (ITBI): R$ 350.000, contra R$ 380.700 em São José.
Vale a pena morar ou investir em São José?
São José é o 12º bairro mais caro de Belo Horizonte e está acima da mediana dos bairros da cidade — sinal de mercado consolidado e valorizado. Em números: valor mediano de R$ 380.700 (teto P95 em R$ 1.427.000), 6 negócios no último ano (liquidez) e queda de 64,8% de preço em 12 meses. Compare com o seu orçamento e veja os dados por rua nesta página para decidir.
Metodologia e fontes
Os números desta página vêm de dados públicos, não de anúncios. As transações são extraídas do ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis), pago e registrado em cartório quando um imóvel muda de dono — por isso refletem vendas reais. O perfil dos imóveis (tipo, ano, andares) vem do cadastro do IPTU.
Usamos o valor mediano (e não a média) por ser mais robusto a valores extremos: metade das transações fica abaixo dele. O P95 indica o teto — os 5% mais caros. A base de ITBI inclui todos os tipos de imóvel do bairro (inclusive garagens e unidades pequenas), então o valor mediano pode ficar abaixo do preço de um apartamento típico.
Período dos dados: transações de ITBI até jul/2025. Indicadores recalculados em julho de 2026. Compilação e organização: equipe de dados da Casa Onze. Veja a metodologia completa.