O mercado de São Francisco em dados reais
Em São Francisco, os registros em cartório indicam que o ano típico de construção das edificações é 1981. Analisando os dados públicos, observa-se que o valor mediano das transações registradas atinge R$ 150.000, montante que representa uma alta de 23,8% no último ano. O volume de negócios imobiliários na região se concentra especialmente em vias como Rua Caldas da Rainha, Rua Padre Leopoldo Mertens e Rua Major Delfino de Paula.
Analisado pela equipe de dados da Casa Onze·metodologia·atualizado em
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Como está o mercado imobiliário de São Francisco?
Dados 100% públicos: cadastro de IPTU e transações registradas (ITBI). Os valores são da base do cartório (ITBI), não preço de anúncio.
Nos últimos 12 meses, o valor mediano de transação em São Francisco subiu 23,8% frente aos 12 meses anteriores; a mediana do período foi R$ 247.500 (base ITBI).
O preço dos imóveis em São Francisco subiu ou caiu? (mediana de transação ITBI)
2024-07 → 2026-05Cada ponto é a mediana de um único mês — passe o mouse pra ver mês a mês. Excluímos o mês mais recente, ainda em consolidação no cartório (poucas vendas distorcem a mediana). A variação de 12 meses (no resumo) compara o último ano com o anterior, leitura mais estável.
Valor mediano mês a mês (tabela)
| Mês | Mediana (ITBI) | Transações |
|---|---|---|
| out/2024 | R$ 275.000 | 4 |
| nov/2024 | R$ 225.000 | 9 |
| dez/2024 | R$ 29.000 | 3 |
| jan/2025 | R$ 170.000 | 11 |
| mar/2025 | R$ 180.000 | 3 |
| mai/2025 | R$ 200.000 | 12 |
| jun/2025 | R$ 242.500 | 7 |
| jul/2025 | R$ 200.000 | 5 |
| dez/2025 | R$ 400.000 | 9 |
| jan/2026 | R$ 250.000 | 3 |
| fev/2026 | R$ 265.500 | 4 |
| mar/2026 | R$ 236.000 | 8 |
| abr/2026 | R$ 245.000 | 5 |
Duas métricas distintas: a mediana histórica (R$ 150.000, todas as transações) e a mediana dos últimos 12 meses (R$ 247.500), que reflete o patamar recente — por isso fica acima da histórica quando os preços sobem.
Quanto custa um imóvel em São Francisco? (transações registradas, base ITBI)
Metade das vendas registradas em São Francisco fica abaixo de R$ 150.000; os 5% mais caros passam de R$ 741.500, sobre 1.338 transações de ITBI.
- Valor mediano
- R$ 150.000
- Top 5% (P95)
- R$ 741.500
- Total de transações
- 1.338
- No último ano
- 34 ▲ 23.8%
Que tipos de imóvel predominam em São Francisco? (perfil IPTU)
Predominam residentials (77% dos imóveis cadastrados no IPTU), ano típico 1981.
Quais ruas têm mais imóveis em São Francisco?
28 ruas
As vias com mais endereços em São Francisco são Rua Caldas da Rainha (48), Rua Padre Leopoldo Mertens (45), Rua Major Delfino de Paula (39).
São Francisco é caro comparado a Belo Horizonte?
São Francisco é o 170º bairro mais caro de Belo Horizonte entre 262 com dados públicos. A mediana de transação (R$ 150.000) está 15% abaixo da mediana dos bairros de Belo Horizonte (R$ 175.497).
Bairros de mercado semelhante em Belo Horizonte
| Bairro | Mediana (ITBI) | vs São Francisco |
|---|---|---|
| São Francisco (este bairro) | R$ 150.000 | — |
| Diamante | R$ 185.325 | +24% |
| Santa Mônica | R$ 180.000 | +20% |
| Serrano | R$ 175.000 | +17% |
| Estoril | R$ 160.000 | +7% |
| São João Batista | R$ 160.000 | +7% |
| Camargos | R$ 150.000 | +0% |
Como é morar em São Francisco?
São Francisco caracteriza-se por um perfil predominantemente residencial, conforme indicam 77% dos registros no cadastro de IPTU, sendo 1981 o ano típico de construção das edificações. A mobilidade local é estruturada pelas vias Avenida Antônio Carlos, Avenida Sebastião de Brito e Rua Caldas da Rainha. O bairro totaliza 958 imóveis no cadastro de IPTU, dos quais 741 são unidades residenciais e 137 são unidades não residenciais, apresentando uma mediana de 248 m² construídos por edificação, segundo dados públicos.
Perfil derivado do cadastro público de IPTU e de informações de transporte do bairro.
Perguntas frequentes sobre São Francisco
Quanto custa um imóvel em São Francisco, Belo Horizonte?
Em São Francisco, a mediana de uma transação registrada via ITBI para todos os tipos de imóvel é R$ 150.000. Ao observar o período dos últimos 12 meses, a mediana apurada foi de R$ 247.500, enquanto o segmento dos 5% mais caros supera R$ 741.500. Estes números refletem vendas reais de cartório e não preços de anúncio, conforme dados atualizados em julho de 2026. O maior volume de registros na série ocorreu em agosto de 2024, totalizando 12 transações; como o movimento oscila mensalmente, a mediana de 12 meses oferece a leitura mais estável do mercado.
Vale a pena morar ou investir em São Francisco?
São Francisco ocupa a 170ª posição entre os bairros mais caros de Belo Horizonte conforme os dados públicos, apresentando uma mediana que se situa abaixo da média geral da cidade. O valor mediano registrado é de R$ 150.000, com um teto P95 de R$ 741.500, enquanto o mercado registrou 34 negócios no último ano e uma alta de 23,8% de preço em 12 meses. Esse volume de transações corresponde a 3,5% dos 958 imóveis cadastrados no bairro que trocaram de mãos no ano, informações que podem ser consultadas detalhadamente por rua nesta página para auxiliar na análise do orçamento.
Metodologia e fontes
Os números desta página vêm de dados públicos, não de anúncios. As transações são extraídas do ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis), pago e registrado em cartório quando um imóvel muda de dono — por isso refletem vendas reais. O perfil dos imóveis (tipo, ano, andares) vem do cadastro do IPTU.
Usamos o valor mediano (e não a média) por ser mais robusto a valores extremos: metade das transações fica abaixo dele. O P95 indica o teto — os 5% mais caros. A base de ITBI inclui todos os tipos de imóvel do bairro (inclusive garagens e unidades pequenas), então o valor mediano pode ficar abaixo do preço de um apartamento típico.
Período dos dados: transações de ITBI até jun/2026. Indicadores recalculados em julho de 2026. Compilação e organização: equipe de dados da Casa Onze. Veja a metodologia completa.
